9 augustus 2011

Poging tot onderverhuur ook al wanprestatie?

Door Gilyan Parker

Onderverhuur van woonruimte is vaak niet toegestaan. Met name in de sociale huursector kiezen verhuurders ervoor onderverhuur in de huurovereenkomst te verbieden.

In het geval de huurder desondanks zijn woning verhuurt aan een derde, levert dat gedrag dan meestal een dusdanige wanprestatie op, dat de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal besluiten.

Rechtspraak

Een interessante en vergaande uitspraak in de strijd tegen de (vaak uiterst rendabele) illegale onderverhuur van huurwoningen deed de rechtbank Amsterdam op 31 maart 2011 (LJN BR0250). In die zaak had de huurder zijn sociale huurwoning via Marktplaats.nl voor € 800,- per maand te huur aangeboden. Zelf huurde hij de woning voor € 400,- per maand. Onderverhuur was door de verhuurder in de huurovereenkomst verboden op straffe van een boete van € 5.000,-.

De verhuurder had de advertentie vrijwel direct na de plaatsing ervan ontdekt en een (zogenaamde) bezichtiging geregeld. Tijdens de bezichtiging had de huurder aangegeven dat inschrijving bij de gemeente op het huuradres niet mogelijk was en dat de potentiële onderhuurder wegens grote belangstelling snel diende te beslissen.

Verhuurder nodigde de huurder vervolgens uit voor een gesprek. Daarin gaf de huurder toe bekend te zijn met het verbod in de huurovereenkomst, maar dat hij wegens geldgebrek toch had besloten zijn dochter de advertentie te laten plaatsen. Voorts gaf hij aan niet bereid te zijn de woning vrijwillig te verlaten. De verhuurder was daarop een kort geding gestart waarin hij ontruiming plus de contractuele boete van € 5.000,- vorderde.

Intentie is al voldoende

De rechter oordeelde dat er dan wel geen onderhuurovereenkomst tot stand was gekomen, maar dat de huurder daartoe wel duidelijk de intentie had. Door de woning, in strijd met de verbodsbepaling in de huurovereenkomst, te huur aan te bieden, had de huurder zich niet als een goed huurder gedragen. De rechter wees de gevorderde ontruiming daarom toe. De boete werd afgewezen. Onderhuur had immers niet plaatsgevonden. Daardoor was niet aan de voorwaarden voor de gevorderde boete voldaan.

Gilyan Parker