Sociale huurder moet hoofdverblijf in gehuurde hebben

Het hebben van het hoofdverblijf houdt in dat het privéleven van de huurder vanuit de woning plaatsvindt. Er is geen algemene regel te geven hoeveel dagen iemand thuis moet zijn of thuis moet slapen.

Het goed huurderschap brengt met zich mee dat de huurder zijn verantwoordelijkheid voor het gehuurde moet kunnen dragen. De kantonrechter Nijmegen heeft op 5 november 2010 geoordeeld dat er in bepaalde gevallen een verplichting is tot feitelijk gebruik.

Casus

De woning werd door een sociale verhuurder al 36 jaar verhuurd aan dezelfde huurders. De afgelopen 9 jaar verbleven de huurders voornamelijk op de camping en bewoonden de woning feitelijk niet meer. Zij waren echter wel regelmatig in de woning om de post op te halen en stonden ook nog steeds op het adres van de woning ingeschreven. Nadat de verhuurder van de situatie op de hoogte was geraakt, vordert de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de wanprestatie van de huurders. De verhuurder stelt daartoe dat de huurders de verplichting hebben het gehuurde als hun hoofdverblijf te gebruiken en deze verplichting komen zij niet na. In de huurovereenkomst tussen partijen was geen verplichting tot feitelijk gebruik opgenomen.

Uitspraak

Ondanks het feit dat er geen contractuele verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf in het huurcontract is opgenomen, komt de kantonrechter (LJN: BO4534)  tot de conclusie dat de huurders hun hoofdverblijf in de woning moeten hebben omdat:
1. de sociale verhuurder er belang bij heeft dat zijn huurders hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben;
2. de huurders zijn dan namelijk feitelijk in staat om de verantwoordelijkheid voor het gehuurde te dragen;
3. de huurders zullen zich dan meer verantwoordelijk voelen voor hun woning;
4. het is algemeen bekend dat niet bewoonde huurwoningen het doelwit vormen van vandalisme;
5. huurders zullen de huurwoning beter onderhouden wanneer zij daarin hun hoofdverblijf hebben;
6. het betreft hier een woning in de sociale huursector, waarvoor de wachttijd minimaal 10 jaar is.

Het laatste punt is nieuw en biedt een extra argument voor sociale verhuurders in zaken waarbij oude huurcontracten bestaan waarin geen contractuele verplichting tot het gebruik als hoofdverblijf is opgenomen en de huurwoning bijvoorbeeld wordt onderverhuurd of in gebruik wordt gegeven aan derden zonder toestemming van de verhuurder. Rechters zijn gevoelig gebleken voor dit extra argument. Door niet het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, wordt de huurwoning onttrokken aan het schaarse aanbod van woonruimte in de sociale huursector.