gebreken
gebreken

U heeft een huis gekocht met een gebrek; dit is wat u moet weten

Het komt vaak voor dat kopers gebreken ontdekken nadat een pand is gekocht. Zo kunt u er na koop achter komen dat u houtwormen heeft, de riolering beschadigd is of dat er na een flinke regenbui een lekkage ontstaat. In deze blog leest u alles wat u moet weten over gebreken in en rondom een nieuwe woning.

 

1. Wat zijn de meestvoorkomende gebreken?

Dit zijn veelvoorkomende gebreken die worden aangetroffen na aankoop van een huis.

  • Pand is gekocht als woning, maar mag niet als woning gebruikt worden (bestemmingsplan).
  • Uitbreidingen / verbeteringen aan het pand zijn niet toegestaan.
  • Beschadigde of gebroken riolering.
  • Asbest of vervuiling van het terrein.

2. Welke verplichting heeft een koper bij aankoop ?

Kopers hebben de plicht om het onroerend goed dat ze willen kopen te onderzoeken. Dit is belangrijk omdat deze informatie bijdraagt aan wat de koper ‘redelijkerwijs’ had kunnen weten. Als het gebrek overduidelijk is of als de koper redelijkerwijs had moeten kunnen weten dat het gebrek aanwezig was, zal het moeilijk zijn om te beweren dat er sprake is van een verborgen gebrek.

Zo is het bijvoorbeeld redelijk dat als een tuin op het zuidwesten van essentieel belang is voor uw aankoopbeslissing, u de ligging van de tuin checkt voordat u tot aankoop overgaat. Wanneer u een monumentaal pand koopt, ligt het in lijn der verwachting dat u expliciet vraagt naar problemen m.b.t ouderdom zoals de aanwezigheid van asbest.

3. Kunt u als koper de verkoper aansprakelijk stellen voor het gevonden gebrek?

In beginsel geldt dat u als koper de verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die u na overdracht constateert (zo staat dit vermeld in de model koopovereenkomst). U koopt de woning namelijk met alle “zichtbare en onzichtbare” gebreken. Hierop zijn echter wel twee uitzonderingen.

4. Welke twee uitzonderingen zijn er voor het aansprakelijk stellen van de verkoper?

Ten eerste heeft de verkoper een mededelingsplicht. Wanneer de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de woning, moet hij deze aan de koper mededelen. Doet hij dat niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk. De mededelingsplicht geldt niet alleen voor bouwkundige zaken, maar ook voor factoren die met de woonomgeving te maken hebben, zoals geluidsoverlast e.d. Let op: de verkoper hoeft echter niet alles te melden. Als een gebrek aan de woning goed zichtbaar is, zoals bijvoorbeeld zichtbare vochtplekken, dan hoeft de verkoper daar geen mededeling over te doen.

Van de tweede uitzondering is sprake als er een verborgen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. De verkoper kan dan aansprakelijk zijn. Een verborgen gebrek is een gebrek dat redelijkerwijs niet zichtbaar was. Of het normale gebruik verhinderd wordt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo speelt de leeftijd van de woning een grote rol. Van een nieuwe woning mag men meer verwachten dan van een oude woning. Voorbeelden van dergelijke verborgen gebreken betreffen veelal ernstige zaken zoals een forse lekkage, constructieve gebreken, aantasting van het hout door boctor of verrotte vloeren en balken.

5. Kan ik bij het constateren van een gebrek beter procederen of schikken?

De te bewandelen weg hangt af van de wensen van u als koper; wilt u gezien de gebreken de koopovereenkomst ontbinden of wilt u alleen de herstelkosten van het gebrek op de verkoper verhalen? In algemeenheid geldt: schik als u kunt, procedeer indien nodig.

Veel mensen zijn van mening dat procederen de beste manier is om een juridische strijd te winnen. Er zijn echter goede redenen om eerst over een schikking te onderhandelen. Als uw zaak naar de rechter gaat, kunt u hogere kosten maken. Niet elk geschil kan worden beslecht. Houd er rekening mee dat u het risico loopt te verliezen als u ervoor kiest om te procederen. Een schikkingsaanbod is gegarandeerd; in een rechtszaal kan het resultaat onverwacht zijn.

6. Hoe kan ik mij als koper zo goed mogelijk voorbereiden op eventuele verborgen gebreken?

Het is aan te raden om vooraf de inhoud van de koopovereenkomst grondig te laten controleren door een advocaat. Controleer de omgevingsvergunning, het bestemmingsplan en meet uw woning goed op. Ook is het verstandig om vooraf een financierings- of bouwkundige keuring te laten doen.

7. Welke stappen moet ik ondernemen als ik een gebrek constateer?

Als uw nieuw gekochte huis aanzienlijke problemen blijkt te hebben die normaal gebruik van de woning belemmeren, overweeg dan om juridische stappen te ondernemen. Een vastgoedadvocaat kan uw koopovereenkomst bekijken en u adviseren.

Nadat u bekend bent geworden met het gebrek heeft u in principe slechts twee maanden de tijd om de verkoper daarop aan te spreken. Handel dus direct. GMW advocaten heeft een team van vastgoedadvocaten die u kunnen bijstaan. Voor advies, bemiddeling of geschillen over vastgoedrecht kunt u contact met ons opnemen.