Verhuur bedrijfsruimte; het risico van de bestemmingsclausule

Als een huurder het gehuurde gebruikt voor een bedrijfsexploitatie die afwijkt van de overeengekomen bestemming, levert dat doorgaans voor de verhuurder een geldige grond op voor beëindiging van de huurovereenkomst. Maar wát gebeurt er nu als de huurder het gehuurde keurig gebruikt conform de overeengekomen bestemming, maar dat gebruik in strijd blijkt met de regelgeving van de gemeente, en dus niet wordt vergund?

Belang van bestemming in huurovereenkomst

Bij de verhuur van bedrijfruimte is het van belang dat de afgesproken bestemming van het gehuurde goed wordt opgenomen in de overeenkomst. Ten eerste geeft het de verhuurder een middel bij ongewenst gebruik. Ten tweede laat het zien welk huurbeschermingsregime partijen voor ogen hebben (de bescherming van 7:290 BW e.v. voor winkelruimte of slechts de beperkte bescherming van 7:230a BW e.v. voor overige kantoorruimte). Ten derde kan de verhuurder door een beperking in de bestemming, de concurrentiepositie van andere huurders beschermen. Het opnemen van de bestemming van het gehuurde schept dus duidelijkheid tussen partijen en heeft een grote bewijstechnische waarde.

Bestemming en exploitatievergunning

Om te voorkomen dat de voortzetting van de huurovereenkomst voor de verhuurder in gevaar komt als de huurder niet de vereiste exploitatievergunningen van de gemeente kan verkrijgen, wordt er in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst vaak opgenomen dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor de specifieke gebruiksvergunningen en dat de gemeentelijke weigering van een dergelijke vergunning niet aan de verhuurder kan worden tegengeworpen. Zie hiervoor ook de veelgebruikte algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken. Maar de mogelijkheid voor de verhuurder om hier een beroep op te doen, is beperkt.

Gerechtshof Amsterdam, LJN: BU4956

In de casus van dit arrest dacht de verhuurder zijn zaken goed geregeld te hebben. Hij had zijn bedrijfsruimte verhuurd aan een huurder die er een showroom voor exclusieve meubelen, een vorm van detailhandel, zou gaan houden. In de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst, artikel 6.8.1.e.v., was opgenomen:

“Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het bedrijf waarvoor het gehuurde wordt gebruikt of is bestemd (…). Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegenover de verhuurder. (…) Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven (…).”

Nadat de huur was ingegaan schreef de gemeente de huurder aan met de mededeling dat het gebruik van de bedrijfsruimte in strijd was met het vigerende bestemmingsplan. De huurder werd gelast om het gebruik te staken en gestaakt te houden op verbeurte van een dwangsom. De huurder heeft daarop het gebruik gestaakt, is gestopt met de betaling van huurpenningen, en heeft bovendien de sleutels bij de verhuurder ingeleverd.

De verhuurder betrok de huurder in kort geding en vorderde ingebruikneming van het gehuurde alsmede de betaling van (achterstallige) huurpenningen en een boete. De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder toe.

In hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam echter het vonnis van de kantonrechter vernietigd. Het Hof oordeelde dat bij de beoordeling van de huurovereenkomst niet alleen gekeken moet worden naar de tekst, maar ook welke betekenis de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen, en wat zij dus van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten, het zogenoemde Haviltex-criterium. Het Hof oordeelde vervolgens dat het ter beschikking stellen van de bedrijfsruimte als showroom, een kernverplichting was van de verhuurder. Het zou vreemd zijn, aldus het Hof, als de verhuurder zich eenzijdig en zonder enig nadeel aan die kernverplichting zou kunnen onttrekken, en daarom mocht de verhuurder géén beroep doen op het bepaalde in artikel 6.8.1.e.v..

Tot slot

Gezien het bovenstaande dienen verhuurders zich te realiseren dat het voor hen weliswaar van belang is om een goede omschrijving van het overeengekomen gebruik in de overeenkomst vast te leggen, maar dat zij tevens verantwoordelijk zijn voor het ter beschikking stellen van het gehuurde waarin dat gebruik in beginsel ook mogelijk is.