Verhuur van een studentenwoning naar zijn aard van korte duur?

De huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur heeft een speciale positie in het huurrecht. Op grond van artikel 7:232 lid 2 BW gelden voor deze overeenkomst niet de specifieke huurbeschermingsregels voor woonruimte. Er is geen huurprijsbescherming, er hoeft niet opgezegd te worden en er gelden dus ook geen limitatieve opzeggingsgronden. Bovendien kan de verhuurder nooit gebonden worden aan eventuele onderhuurders of medehuurders. Behalve de gebrekenregeling (die geldt net als bij een reguliere huurovereenkomst, ook bij een huurovereenkomst van korte duur), is er dus niet zoveel waar de verhuurder rekening mee hoeft te houden.

Twee tegengestelde vonnissen

Het bestaan van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur wordt in de rechtspraak niet snel aangenomen. Over de korte duur van een vakantiehuisje zal weinig discussie zijn, en ook het tijdelijk ter beschikking stellen van woonruimte als noodoplossing voor de huurder levert zelden problemen op. Maar de verhuur aan buitenlandse studenten die tijdelijk een studie in Nederland volgen, leverde onlangs in de rechtspraak complicaties op. De ene Amsterdamse kantonrechter oordeelde op 17 februari 2014 in haar vonnis (ECLI:NL:RBAMS:2014:2595) dat de Griekse studente Skandalaki een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur had. Bij een latere kwestie oordeelde een andere Amsterdamse kantonrechter in haar vonnis van 8 april 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:2594) het tegenovergestelde voor de Turkse student Özalp. Opvallend in de bovengenoemde vonnissen is dat het ging om twee exact dezelfde situaties: de studenten beschikten over een kortstondige verblijfsvergunning om tijdelijk in Nederland te studeren aan de UvA, sloten eenzelfde soort huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte, in hetzelfde wooncomplex, met dezelfde verhuurder, beiden voor de duur van een jaar. Na de ingangsdatum van de huurovereenkomst beriepen de studenten zich op huurprijsbescherming, en wendden zich tot de Huurcommissie om de servicekosten opnieuw te laten bepalen. In beide gevallen verklaarde de Huurcommissie zich bevoegd en verlaagde het bedrag. In het geval van Skandalaki vernietigde de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie, en in het geval van Özalp werd deze juist bekrachtigd.

De zaak Skandalaki

Bij Skandalaki heeft de kantonrechter vooral benadrukt dat Skandalaki slechts over een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht in Nederland beschikte. Daardoor heeft zij met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte bij verhuurder kunnen bemachtigen. In de huurovereenkomst is het bijzondere en kortstondige verblijfsrecht expliciet tot uitdrukking gebracht. Er staat in de huurovereenkomst duidelijk vermeld dat de verhuur een noodoplossing is voor maximaal één jaar voor buitenlandse studenten die tijdelijk in Nederland verblijven. In casu is Skandalaki na ommekomst van een jaar ook daadwerkelijk uit de woning vertrokken. Het enkele feit dat er ook huurders in het complex zijn die langer dan een jaar de woning huren, maakt niet dat het in aanvang niet de bedoeling van partijen was om de woning tijdelijk te huren, aldus de kantonrechter.

De zaak Ozalp

Bij Özalp overwoog de kantonrechter juist dat de wetgever wel degelijk bedoeld heeft om studenten huurbescherming te bieden, en stelde de kantonrechter zich terughoudend op om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur aan te nemen. De kantonrechter wees hierbij op artikel 7:274 lid 4 BW, waarin feitelijk een bijzondere beëindigingsgrond is gecreëerd om de verhuurder van woonruimte aan studenten de mogelijkheid te bieden, nadat een student zijn studie heeft beëindigd, ook de huurovereenkomst te beëindigen en de woonruimte aan een andere student in gebruik te geven. Er moet dus wel degelijk opgezegd worden, en dat is kenmerkend voor huurbescherming. De kantonrechter benadrukte verder dat de aard van het gehuurde zelf, te weten een studentenwoning, niet dwingend tot de conclusie kan leiden dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Gezien de feitelijke omstandigheden kon de huurovereenkomst ook niet aangemerkt worden als een noodoplossing, dus aan de bepalingen in de huurovereenkomst werd in zoverre voorbij gegaan. Welke van de twee Amsterdamse kantonrechters nu gelijk heeft, zal pas blijken als de Hoge Raad hierover een uitspraak doet. Gezien de aard van de zaak en het beperkte belang, valt het nog maar te bezien of het zo ver zal komen. Volgens de annotator bij de vonnissen heeft het vonnis in de zaak Özalp het bij het rechte eind. Ik sluit mij daar volledig bij aan, temeer ook omdat het hier voltijds ingeschreven studenten betrof die voor langere tijd, namelijk de duur van hun studie, woonruimte nodig hadden. Indien de studenten ingeschreven zouden zijn geweest bij een universiteit in het buitenland en slechts een kort uitwisselingsprogramma alhier kwamen doorlopen, was het bestaan van een noodoplossing veel aannemelijker, maar daarvan was nu geen sprake. In beginsel is de verhuur van een studentenwoning dus niet naar zijn aard van korte duur. Heeft u vragen over de al dan niet kortdurende aard van uw huurovereenkomst? Neem dan gerust contact met mij op.