10 september 2007

Verhuurder: onderzoek of de huurder werkelijk wil wat hij verklaart!

Door Gilyan Parker

Na een politie-inval in verband met serieuze verdenkingen van het kweken van hennep, wordt een huurder voor verhoor meegenomen naar het politiebureau.

Op het politiebureau verschijnt een medewerker van de verhuurder die de hennepkwekende huurder een opzeggingsformulier laat ondertekenen. Is een dergelijke opzegging rechtsgeldig of moet de verhuurder onderzoeken of de huurder daadwerkelijk wil opzeggen? In de procedure bij de Kantonrechter te Leeuwarden wordt door de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de tekortschietende huurder gevorderd. Er is in dit geval sprake van een amateuristische hennepkwekerij. Strijd met de overeengekomen woonbestemming komt niet vast te staan en evenmin is er sprake van slecht huurderschap. De gevorderde ontbinding en ontruiming door de verhuurder wordt door de Kantonrechter afgewezen. De uitspraak is tot zover overeenkomstig de lijnen in de bestaande rechtspraak over hennepkwekende huurders. De uitspraak spreekt echter aan vanwege het oordeel van de Kantonrechter over de wijze van verkrijging van de opzegging door de huurder. Partijen verschillen van mening over de rechtsgeldigheid van de opzegging en de huurder stelt hiervoor in de procedure bij de Kantonrechter een tegeneis in. Volgens hem is het op het politiebureau ondertekende opzeggingsformulier nietig, althans is deze opzegging rechtsgeldig door hem vernietigd. De kantonrechter oordeelt dat de huurder een te respecteren belang heeft bij het instellen van een tegeneis. Bij afwijzing van de gevorderde ontbinding, blijft immers de eerder gedane opzegging van de huurovereenkomst nog altijd in stand. De Kantonrechter buigt zich over de vraag of de verklaring tot opzegging de wil van de huurder impliceert. De conclusie die de Kantonrechter trekt, is dat onder omstandigheden op de wederpartij (verhuurder) van de verklarende partij (huurder) een onderzoeksplicht rust. Zo?n geval doet zich hier voor. De verhuurder had zich ervan moeten vergewissen of de huurder verklaarde wat hij werkelijk wilde? Daarbij geldt voorts dat naarmate de rechtshandeling nadeligere gevolgen heeft voor de verklarende partij, des te meer onderzoek van de wederpartij  kan worden verlangd. De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder in het onderhavige geval niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Als onweersproken staat vast dat de huurder tijdens zijn verhoor op het politiebureau, zonder enige aankondiging vooraf, is bezocht door een medewerker van de verhuurder. Dit bezoek was er kennelijk op gericht om huurder te bewegen om in te stemmen met de be?indiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat de huurder vanwege de politie-inval en het verblijf op het politiebureau, enigszins uit zijn normale doen was. Daarbij wordt eveneens in overweging genomen dat het niet gebruikelijk is dat een medewerker van de woningstichting op het moment van het verhoor op het politiebureau de mogelijkheden komt bespreken van de be?indiging van de huurovereenkomst. Het was beter geweest indien de verhuurder dit onderwerp met de huurder had besproken nadat hij van zijn verblijf op het politiebureau was teruggekeerd. Van enige noodzaak voor het wel zeer snelle handelen van de verhuurder, is niets door haar aangetoond, aldus de kantonrechter. Tot slot concludeert de kantonechter dat onder al deze omstandigheden van de verhuurder mocht worden verwacht dat na de ondertekening van de huuropzegging op het politiebureau nader onderzoek ingesteld had moeten worden om te beoordelen of de huurder daadwerkelijk de huurovereenkomst wilde opzeggen. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden en de huurwoning wordt niet ontruimd. Bovendien wijst de kantonrechter toe dat de eerdere opzegging van de huurovereenkomst nietig is. De les die een verhuurder hieruit kan trekken is dat bij opzeggingen, anders dan per deurwaardersexploot of aangetekend schrijven, goed onderzocht dient te worden of de huurder werkelijk wil wat hij verklaart (Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, 27 maart 2007, WR 2007,61).

Gilyan Parker