Verhuurder vs. Curator (deel II)

GMW stond de verhuurder bij.

Algemeen: de doorstart

Zodra het faillissement van een onderneming wordt uitgesproken, zal de curator meestal direct op zoek gaan naar mogelijkheden voor een doorstart. In het kader van een doorstart kan het wenselijk of zelfs noodzakelijk zijn dat de beoogde doorstarter in staat wordt gesteld de huurovereenkomst van de failliet over te nemen. De locatie en daarmee de huurovereenkomst is dus vaak een belangrijke asset in het faillissement.

Algemeen: indeplaatsstelling vs. huuropzegging

Als de verhuurder geen medewerking wil verlenen aan een overname van het huurcontract en sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (zoals winkelruimte), is het de vraag of de curator een indeplaatsstelling ex art. 7:307 BW kan bewerkstelligen. De curator kan dan bij de rechtbank een vordering instellen om hem of haar te machtigen om de koper van het gefailleerde bedrijf in de huurovereenkomst in de plaats van de failliet te stellen.

Het uitgangspunt is dat een vordering van de curator tot indeplaatsstelling geen afbreuk kan doen aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen (artikel 39 Fw.). Als de verhuurder heeft opgezegd vóórdat een machtiging tot indeplaatsstelling is verleend, dan zal de huurovereenkomst na de opzegtermijn eindigen.

Alleen onder bijzondere omstandigheden kan opzegging door de verhuurder als misbruik van bevoegdheid worden gekwalificeerd of kan het onaanvaardbaar zijn dat een in beginsel geldige huuropzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt. Dat kan zijn in situaties waarin betaling van de achterstallige huur is gewaarborgd, de voorgestelde huurder ‘goed voor haar geld is’ en ook voor het overige de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder niet worden geschaad.

Advies en procedure door GMW

Recent heeft GMW verhuurder van een winkelpand in het centrum van Den Haag geadviseerd over de opzegging van een huurovereenkomst ex artikel 39 Fw. De verhuurder geconfronteerd met een failliete huurder, zijnde de winkelketen Sissy-Boy. Deze huurde van haar een winkelpand in het centrum van Den Haag. GMW heeft met succes in de (ingecalculeerde) procedure die op de opzegging volgde, verweer gevoerd. De curatoren van Sissy-Boy hadden vorderingen ingesteld tot nietigverklaring, dan wel buitenwerkingstelling van de opzegging en vorderde alsnog machtiging tot indeplaatsstelling. De uitspraak kunt u hier lezen: ECLI:NL:RBDHA:2019:12098.

Het volgende was het geval.

Faillissement en doorstart

Begin april werd aan de exploitatievennootschappen van Sissy-Boy surseance van betaling verleend en op 11 april 2019 werden zij in staat van faillissement verklaard. Een dag na deze faillietverklaring realiseerden de curatoren een doorstart. Onderdeel van de doorstartovereenkomst was dat alle huurovereenkomsten zouden worden overgenomen en de doorstarter hier zelf het voortouw in zou nemen. De curatoren maakten de doorstart wereldkundig door het uitsturen van een persbericht. Ruim een week later, stelden de curatoren de verhuurder van de ontwikkelingen op de hoogte. Dat was voor het eerst dat de verhuurder sinds de insolventie iets vanuit bewindvoerders/curatoren vernam. Curatoren verzochten de verhuurder om niet tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan en stelden dat het aan de doorstarter en haar vastgoedadviseurs was om afspraken met de verhuurder te maken over het overnemen van de huurovereenkomst. Gelijktijdig met de brief van curatoren ontving de verhuurder ook een brief van de doorstarter. Deze kondigde aan, dat haar vastgoedadviseur contact zou opnemen voor overname van de huur, dan wel het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.

De verhuurder had inmiddels GMW ingeschakeld om haar te adviseren. Door de stilte vanuit bewindvoerders/curatoren verkeerde zij in onzekerheid ten aanzien van het van haar gehuurde winkelpand, terwijl zij van alle kanten werd benaderd door andere retailers die ook interesse hadden in het pand. GMW adviseerde om de huurovereenkomst ex artikel 39 Fw. op te zeggen. Onder de gegeven omstandigheden zou opzegging van de huurovereenkomst volgens GMW geen misbruik van bevoegdheid opleveren en durfde zij de opzegging te adviseren.

Maar waarom was het dan geen misbruik van bevoegdheid? In de media was toch al bekend dat de winkels werden doorgestart en sneed de verhuurder hierdoor curatoren en de doorstart dan niet de pas af? Dat vonden wij niet.

De verhuurder was vlak voor de informatiebrieven die zij van curatoren en de doorstart ontving, al benaderd door de vastgoedadviseur van de doorstarter. De informatiebrieven van curatoren en doorstart waren dus achterhaald. De boodschap vanuit de doorstart was duidelijk geweest: de doorstarter deed enkel en alleen een concreet voorstel voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, zònder overname van de huurachterstanden en tegen een lagere huurprijs. Kortom een onaantrekkelijk voorstel, waar de verhuurder direct afwijzend op had gereageerd. Curatoren, de doorstartende partij en de vastgoedadviseur zijn bovendien professionele partijen die goed op de hoogte zijn van de gang van zaken met betrekking tot contractsoverneming en indeplaatsstelling, ook in het kader van een doorstart in faillissement. De verhuurder mocht er gezien de gang van zaken dus gerechtvaardigd op vertrouwen dat curatoren noch de doorstart uit waren op een contractsoverneming, dan wel een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst. Geadviseerd werd om de huurovereenkomst op te zeggen, zodat het de verhuurder daarna vrij stond om een huurovereenkomst te sluiten met partijen die bereid waren een hogere huurprijs te betalen. Het belang van de verhuurder behoefde dan ook niet ondergeschikt te zijn aan dat van de faillissementsboedel, doorstart en maatschappij.

Procedure bij de rechtbank

De curatoren startten daarop een procedure bij de Rechtbank Den Haag. In deze procedure stond de vraag centraal of de doorstarter de Sissy-Boy-formule toch kon voortzetten in de gehuurde winkelpanden. Oftewel: was de opzegging door de verhuurder wel geldig (en geen misbruik van recht)? De rechtbank oordeelt dat de verhuurder de overeenkomst op grond van artikel 39 Fw. mocht opzeggen. Zij bevestigde het door GMW opgevoerde verweer dat de curatoren, de overnemende partij en de vastgoedadviseurs professionele partijen zijn met expertise in vastgoed voor de retailbranche èn doorstart in faillissement. Zij hadden zich ervan bewust moeten zijn dat de verhuurder het recht op huurbeëindiging had. Het lag op hun weg om met de verhuurder in contact te treden én te blijven om de mogelijkheden van de voortzetting van de huurrelatie te onderzoeken. Dit gold temeer nu de verhuurder een aanbod tot voortzetting van de huurovereenkomst (met ongunstigere voorwaarden) niet meteen accepteerde en er een onzekere toestand ontstond.
De rechtbank bevestigde tevens, dat de verhuurder ook aan deze opzegging mocht blijven vasthouden. De verhuurder had na de opzegging van de huurovereenkomst beduidend betere voorwaarden van een andere potentiële huurder geaccepteerd. Dit belang dient volgens de rechtbank in dit geval niet ondergeschikt te zijn aan het belang van de boedel (schuldeisers), het belang van de doorstarter en/of het maatschappelijk belang (werknemers). De huurovereenkomst was dus rechtsgeldig beëindigd en het beroep van de curatoren op indeplaatsstelling en contractsoverneming wordt afgewezen.

Lessen uit deze uitspraak

• Koopt u een onderneming uit faillissement en is behoud van de locatie van cruciaal belang voor een geslaagde doorstart, dan dient u er alert op te zijn dat de curator de verhuurder tijdig informeert over de beoogde doorstart en informeert over een mogelijke contractsoverneming of indeplaatsstelling. Uiteraard kunt u als koper zelf ook hierover in contact treden met de koper. Maar let op, het is alleen de curator die de bij de rechtbank een machtiging tot indeplaatsstelling kan vorderen.
• Bent u verhuurder en u wordt in onzekerheid gelaten over een mogelijke contractsoverneming of indeplaatsstelling, wacht dan niet te lang met het opzeggen van de huurovereenkomst. U dient zich echter wel te realiseren, dat de opzegging alleen stand zal houden indien u er als verhuurder gezien de omstandigheden van het geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de curator geen beroep zou doen op een indeplaatsstelling.

GMW advocaten adviseert en begeleidt de verschillende partijen die te maken kunnen krijgen met een (aanstaand) faillissement en bundelt zo nodig voor een efficiënte en strakke advisering de expertises van de verschillende rechtsgebieden. In dit geval een bundeling van krachten van haar vastgoed– & insolventieadvocaten.