Vormerkung: een façade?

Indien u een registergoed koopt, heeft u op grond van de wet de mogelijkheid de koop in te schrijven in de openbare registers. Een dergelijke inschrijving wordt “Vormerkung” genoemd. Als gevolg van deze inschrijving wordt u gedurende zes maanden tegen tal van rechtsfeiten beschermd, die anders mogelijk de overdracht van het registergoed kunnen frustreren.

De rechtsfeiten waartegen de Vormerkung derdenbescherming biedt, zijn door de wetgever opgesomd in de wet. Een van deze rechtsfeiten betreft beslag op het verkochte registergoed. Dus stel, u heeft een woning gekocht én u heeft deze koop ingeschreven in de openbare registers, dan zal de notariële overdracht niet worden belemmerd, indien een schuldeiser van de verkoper in de tussentijd beslag legt op de woning.

Het kan echter ook zo zijn dat de schuldeiser derdenbeslag legt op de koopprijs onder de notaris of misschien zelfs wel onder u. Een dergelijk beslag is níet expliciet door de wetgever vermeld in het artikel van de Vormerkung. Wordt u tegen dit beslag dan wel tevens beschermd?

Reikwijdte van de bescherming bij beslag

De Rechtbank Groningen en het Gerechtshof Arnhem menen van wel. Zij hebben de Vormerkung zo opgevat dat u als koper tevens wordt beschermd tegen derdenbeslag onder u (op de nog door u te betalen koopsom). Bij deze ruime uitleg van de Vormerkung hebben de Rechtbank en het Gerechtshof aansluiting gezocht bij de wetsgeschiedenis en de literatuur. Daaruit volgt onder meer dat met de Vormerkung is beoogd te voorkomen dat de afwikkeling van de koopovereenkomst wordt gefrustreerd. Derdenbeslag onder u als koper zal, aldus de rechtbank en het Gerechtshof, over het algemeen de afwikkeling van de koopovereenkomst belemmeren, reden waarom u daartegen dient te worden beschermd.

Hoge Raad

De Hoge Raad is het niet helemaal met de Rechtbank en het Gerechtshof eens. Zij volgt de Rechtbank en het Gerechtshof in voornoemde overwegingen, maar houdt vast aan de bedoeling van de wetgever. De wetgever heeft volgens de Hoge Raad beoogd om een limitatieve opsomming te geven van rechtsfeiten waartegen u als koper wordt beschermd. Tot die opsomming behoort simpelweg niet het geval van derdenbeslag onder u op een koopsom. Kortom, de schuldeisers van de verkoper kunnen, aldus de Hoge Raad, na inschrijving van de koop onder u beslag doen leggen op de vordering van de verkoper tot betaling van de koopsom.

Wassen neus

Door de uitspraak van de Hoge Raad lijkt de Vormerkung een wassen neus. Immers kan een derdenbeslag onder u op de koopsom een hindernis voor u zijn de koopovereenkomst af te wikkelen, terwijl de wetgever juist heeft beoogd u tegen dergelijke hindernissen te beschermen.

Gelet op de strikte uitleg van de wet door de Hoge Raad lijkt de wassen neus helaas alleen te kunnen worden weggenomen door een wetswijziging. Het is dan ook aan de wetgever om hiermee aan de slag te gaan.