17 juni 2010

Wanneer zijn de kosten van herstel voor rekening van de huurder?

Door Gilyan Parker

Bij het einde van de huurovereenkomst wil de verhuurder het gehuurde in goede staat terugkrijgen.

De wijze waarop de huurder moet opleveren is geregeld in de wet. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen twee situaties: één waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst een beschrijving is opgemaakt en één waarin een beschrijving ontbreekt.

Opleveren met een beschrijving

Uitgangspunt is dat de huurder het gehuurde in de staat zoals beschreven dient op te leveren. De wet maakt daarop twee uitzonderingen, te weten: geoorloofde veranderingen en toevoegingen en beschadigingen aan het gehuurde ontstaan als gevolg van de ouderdom hoeven niet ongedaan gemaakt of hersteld te worden. Grote verhuurders zoals woningcorporaties hebben in de regel een beleid ten aanzien van hetgeen huurders mogen veranderen en toevoegen aan het gehuurde. Op grond van de wet is een huurder in ieder geval bevoegd om zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden.

Opleveren zonder beschrijving

In het geval een beschrijving ontbreekt, wordt de huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Dit betekent niet dat de huurder helemaal niets hoeft te doen. Hij moet namelijk wel in zodanige staat opleveren, dat daarin geen kleine herstellingen (voor welke de huurder verantwoordelijk is) moeten worden verricht. Daarnaast is de huurder verplicht schade aan het gehuurde te vergoeden waarvoor hij op grond van de wet (artikel 7:218 BW) aansprakelijk is. Een voorbeeld van dergelijke schade is schade als gevolg van het inrichten van de woning als hennepkwekerij.

Kosten herstel

Hoewel de wet daartoe niet verplicht, is het voor de verhuurder raadzaam de huurder bij schade de gelegenheid te bieden de schade te herstellen. De verhuurder kan samen met de huurder de voorinspectie houden, waarna huurder de gelegenheid krijgt te herstellen en bij de eindinspectie de balans opgemaakt kan worden. Als er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, kan dat voor de rechter aanleiding zijn om de door de verhuurder te vorderen herstelkosten af te wijzen.

Positie verhuurder

De positie van de verhuurder is het sterktst als hij bij het aangaan van de huurovereenkomst met een huurder een beschrijving van het gehuurde heeft opgemaakt. Dit voorkomt dat er aan het einde van de huurovereenkomst door de verhuurder aangetoond zou moeten worden dat de staat van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst beter was dan die bij het einde van de huurovereenkomst.
Indien er aan het einde van de huurovereenkomst sprake is van schade aan het gehuurde dan is het voor de verhuurder aanbevelingswaardig als er een voorinspectie én een eindinspectie wordt gehouden waarbij de huurder aanwezig is. In dat geval is de kans dat de verhuurder alle herstelkosten van de huurder kan vorderen en in rechte toegewezen krijgt, het grootst.

 

Gilyan Parker