Welke huurovereenkomsten zijn er?

1. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

In de praktijk worden veel huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd aangegaan. Vaak komen de verhuurder en huurder daarbij overeen dat beide partijen de huurovereenkomst een bepaalde periode niet tussentijds kunnen opzeggen. In dat geval is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn van bijvoorbeeld één of twee jaar. De verhuurder heeft met een dergelijke huurovereenkomst de zekerheid dat de huurder tijdens de overeengekomen minimale huurtermijn de huurovereenkomst niet kan opzeggen.

Tussentijds opzeggen

De verhuurder mag een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd enkel opzeggen op grond van één van de wettelijke beëindigingsgronden uit artikel 7:274 lid 1 BW. De opzegtermijn voor een verhuurder is minimaal drie maanden. Ieder jaar dat een huurder de woning huurt, wordt de opzegtermijn met één maand verlengd. De opzegtermijn bedraagt maximaal zes maanden. Ter illustratie: als een huurder twee jaar in de woning woont, is de opzegtermijn voor de verhuurder 3 + 2 = 5 maanden. Ook een huurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen. Een huurder heeft daarvoor geen wettelijke
beëindigingsgrond nodig. De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de periode tussen twee betaaldagen, maar maximaal drie maanden. In de praktijk betekent dit meestal dat de opzegtermijn voor de huurder één maand bedraagt.

Nieuwe eigenaar van het gehuurde

Ook een nieuwe eigenaar moet de huurovereenkomst opzeggen als hij de huur wil beëindigen. De huurovereenkomst eindigt namelijk niet als de woning wordt verkocht (“koop breekt geen huur”). De nieuwe eigenaar zet de bestaande huurovereenkomst voort. Als hij de huurovereenkomst wil beëindigen is hij gebonden aan de wettelijke regels voor opzegging. Let op: een nieuwe eigenaar die de woning zelf wil gebruiken (“dringend eigen gebruik”), kan de huurovereenkomst pas beëindigen drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk gemeld heeft dat hij de nieuwe eigenaar is.

2. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar

Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 bestaat de mogelijkheid om een huurovereenkomst aan te gaan voor maximaal twee jaar of korter. In de betreffende huurovereenkomst moet dit duidelijk én ondubbelzinnig worden opgenomen. Ook het wetsartikel (artikel 7:271 lid 1 BW) moet in de
huurovereenkomst worden genoemd. De huurder heeft in dat geval geen huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder zich niet hoeft te beroepen op ten minste één van de wettelijke beëindigingsgronden. Als een huurovereenkomst vóór 1 juli 2016 is afgesloten, dan valt deze niet onder de nieuwe huurwetgeving. De afsluitdatum van het contract is bepalend, niet de ingangsdatum. Let op: woningcorporaties mogen voor woningen met een sociale huurprijs slechts aan specifieke huurders een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar aanbieden. Denk bijvoorbeeld aan noodopvang en vervangende woonruimte. Woningcorporaties mogen wel dergelijke huurovereenkomsten afsluiten voor woningen in de vrije sector.

Deze categorie huurovereenkomsten eindigt automatisch na de afgesproken huurtermijn. Let op: de verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren over het (naderende) einde van de huurovereenkomst.

Tussentijds opzeggen

De verhuurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar niet tussentijds opzeggen. Een huurder kan dat wél. Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn.

Verlenging

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden verlengd. In dat geval verandert de huurovereenkomst automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit is ook het geval als de
eerste termijn korter was dan twee jaar.

3. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd langer dan twee jaar

Als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een huurtermijn van langer dan twee jaar wordt aangegaan, gelden er andere regels. Deze huurovereenkomst lijkt sterk op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Tussentijds opzeggen

Zowel de verhuurder als de huurder kan niet tussentijds opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst na de overeengekomen huurperiode enkel opzeggen met een beroep op een wettelijke beëindigingsgrond (artikel 7:274 lid 1 BW)

Verlenging

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd langer dan twee jaar kan worden verlengd. In dat geval verandert de huurovereenkomst in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.