Column Raymond
Column Raymond

Windhinder is gebrek aan gehuurde!

Weersomstandigheden zijn meestal omstandigheden die, voor zover er schade door wordt veroorzaakt, als overmacht worden gekwalificeerd en niet leidt tot aansprakelijkheid van een contractspartij. Het Gerechtshof ‘s-Gravenhage oordeelde hier anders over.

Onlangs heeft het Gerechtshof ‘s-Gravenhage (30 augustus 2011, LJN: BR6281) geoordeeld dat er door windhinder sprake kan zijn van een genotbeperkend gebrek dat een huurprijsvermindering kan rechtvaardigen.

De zaak

Verhuurder van een winkelcentrum werd door een aantal van zijn huurders aangesproken. Huurders vorderden aanpassing van de winkelstraat alsmede een huurkorting omdat de wind een substantiële vermindering van het huurgenot tot gevolg had. Een gedeelte van het winkelcentrum was al twee keer gesloten geweest vanwege windgevaar. Zo was er een keer een stuk gevelbeplating naar beneden gevallen en waren er bij huurders ramen en deuren beschadigd door de wind.
Verhuurder en huurders waren het er over eens dat er sprake was van windhinder, maar verschilden van mening over de vraag voor wiens risico de windhinder diende te komen.

Om de windhinder succesvol in de risicosfeer van de verhuurder te kunnen brengen, moeten de huurders de verhuurder daarvan ook een verwijt kunnen maken. Niet iedere nadelige omstandigheid kan aan een verhuurder worden toegerekend. Voor aansprakelijkheid van de verhuurder is noodzakelijk dat de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt.

In dit geval kon er aan de verhuurder een verwijt worden gemaakt, nu de verhuurder al bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van de windhinder op basis van een TNO-rapport. De verhuurder heeft op basis van dat rapport kleine en niet aanbevolen aanpassingen gedaan aan het ontwerp. Huurders zijn hierover bij het aangaan van de huurovereenkomst niet geïnformeerd. Huurders konden daarom onmogelijk op de hoogte zijn van de windhinder.

Het Gerechtshof oordeelde, in navolging van de kantonrechter Delft, dat windhinder een gebrek oplevert dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt tot het moment dat het gebrek door de verhuurder is verholpen.

Aanbeveling

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het zowel voor verhuurders als huurders zinvol om een onderzoek te doen naar eventuele gebreken aan het gehuurde en daarvoor in het huurcontract een regeling te treffen. Dit voorkomt procedures na het aangaan van de huurovereenkomst.