Woningcorporatie moet optreden tegen overlast

Overlastzaken zijn voor ons dagelijkse kost. GMW Advocaten werkt voor woningcorporaties en vastgoedondernemers. Indien de ene huurder de andere huurder overlast bezorgt, dan dient de verhuurder in te grijpen in de richting van de overlastveroorzaker. De achterliggende gedachte is dat alleen tussen de verhuurder en degene die voor de ellende zorgt een contractuele relatie bestaat. Tussen de overlastveroorzaker en het slachtoffer niet. Om die reden kan alleen de verhuurder een huurder die zich misdraagt wegens wanprestatie tot ontruiming dwingen. De huurder die de overlast ondervindt heeft die mogelijkheid niet, althans een dergelijke juridische actie zal geen succes hebben.

Zolang duidelijk is welke partij de overlast veroorzaakt, is er voor de verhuurder nauwelijks een probleem. Er dienen bewijsstukken verzameld te worden (verklaringen van buren, omwonenden, de wijkagent e.d.). En de lawaaimaker dient schriftelijk gewaarschuwd te worden. Levert een dergelijke sommatie niets op, dan wordt een advocaat ingeschakeld. Afhankelijk van de ernst en de spoedeisendheid van die situatie starten wij vervolgens een kort geding of bodemprocedure met als inzet: ontruiming van de overlastveroorzaker.

Soms ligt het echter ingewikkelder. Twee buren beschuldigen elkaar over en weer van het veroorzaken van herrie (of stank). En beide huurders verzoeken de verhuurder om juridische actie te ondernemen tegen de ander. Of er is maar één huurder die overlast ondervindt, de omgeving merkt niets en kan de overlast dus niet bevestigen. Terwijl de huurder die beschuldigd wordt in alle toonaarden ontkent. De verhuurder weet zich dan voor een dilemma geplaatst. Want wie spreekt de waarheid?

In een zaak die vergelijkbaar is met de laatstgenoemde situatie deed het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 6 maart 2012 een vermeldenswaardige, zo niet opzienbarende uitspraak (WR 2012/72). “Het hof is van oordeel dat genoegzaam is komen vast te staan dat huurders onduldbare/ernstige overlast veroorzaken. Hoewel de overlast wellicht niet direct bewezen kan worden, zijn er wel omstandigheden die indirect de overlastveroorzaking door de huurders aannemelijk maken. Niet gebleken is dat derden de veroorzakers zijn van de al jaren durende overlast, terwijl de huurders bovendien een reputatie op dit gebied hebben….Verhuurster kan niet enerzijds notoire overlastplegers isoleren en huisvesten naast gedaagde/de buur en anderzijds volstaan met een blote betwisting van voortgaande overlast.

Het lijkt mij dat bewijsrechtelijk op deze redenering (overlast is niet bewezen maar we doen alsof) het nodige kan worden afgedongen. Het hof zit kennelijk ook een beetje in haar maag met de kwestie, want tot een gebod aan de verhuurder om een ontruimingsprocedure te beginnen komt het niet. De rechters menen dat eerst maar eens moet worden afgewacht of het hoge hek dat tussen de woningen van de ruziënde buren is geplaatst uitkomst biedt.

Ik ken de situatie niet en de betreffende huurders evenmin, maar ik durf te voorspellen: dit muisje krijgt nog een (juridisch) staartje. Al bouwt men een hek tot in de hemel.