Column Raymond
Column Raymond

Bemiddelingskosten bij huur niet altijd verschuldigd

Voor het huren van een woning zijn tal van websites van meer of minder gespecialiseerde woningbureaus, makelaars of andere bemiddelaars te vinden. Op de websites wordt een groot aantal woningen te huur aangeboden, waarop potentiële huurders kunnen reageren. De bemiddelaar verzorgt vervolgens bijvoorbeeld een afspraak tot bezichtiging van de woning, neemt een gebrekenlijst op en bespreekt die met de verhuurder, stelt de huurovereenkomst op, en zorgt voor de overhandiging van de sleutels. Daarvoor worden dan bij de huurder bemiddelingskosten (meestal ter hoogte van één maandhuur) in rekening gebracht. Mag dit altijd? Het antwoord is simpel: NEEN.

Van belang zijnde factoren

Bij de vraag of bemiddelingskosten gevorderd mogen worden, spelen de volgende vragen een rol: Is de betaling van bemiddelingskosten overeengekomen? Staat de gevorderde som in een redelijke verhouding tot de geleverde prestatie? Leveren de bemiddelingskosten anderszins een onredelijk voordeel op voor de verhuurder of een derde (lees: de bemiddelaar)? Treedt de bemiddelaar op in opdracht van huurder én verhuurder?

Overeenkomst

Het in rekening brengen van bemiddelingskosten moet vooraf expliciet overeengekomen zijn. De bemiddelaar die zich beriep op het goede gebruik om in de commerciële huursector om bemiddelingskosten te betalen, kreeg nul op het rekest van de kantonrechter Maastricht (LJN: BG4928).

Tegenprestatie

Ook moeten de berekende kosten in een redelijke verhouding tot de geleverde prestatie staan. Dit geldt voor zowel de inhoud als de omvang van de tegenprestatie. De kantonrechter Maastricht overwoog in het hierboven aangehaalde vonnis dat in het geval dat een vorig huurder een nieuwe huurder voordraagt, er geen sprake is van een bemiddelingsprestatie. Bemiddeling impliceert immers dat de tussenkomst van de bemiddelaar de totstandkoming van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder heeft bevorderd. In dit geval had de bemiddelaar ook nog eens verzuimd aan te geven waar zijn prestaties dan wel in hadden bestaan, zodat zijn vordering tot betaling van bemiddelingskosten werd afgewezen.

Redelijkheid bemiddelingskosten algemeen

Voorts mogen de bemiddelingskosten ook anderszins niet een onredelijk voordeel opleveren voor de verhuurder of een derde. Artikel 7:264 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, waarbij een niet redelijk voordeel voor één der partijen of een derde wordt overeengekomen, nietig is. Dit artikel beoogt misstanden bij het aangaan van huurovereenkomsten van woonruimte tegen te gaan. Zowel huurders als verhuurders kunnen zich op dit artikel beroepen, maar in de praktijk maken bijna alleen huurders er gebruik van, bijvoorbeeld bij bedongen sleutelgelden en overnamebedingen.

De kantonrechter Groningen (LJN: BO4449) heeft bepaald dat bemiddelingskosten in beginsel geen onredelijk voordeel opleveren als bedoeld in artikel 7:264 BW. Er staat immers gewoonlijk een tegenprestatie tegenover in de vorm van geleverde diensten.

Wanneer echter door de verhuurder eveneens bemiddelingskosten en/of  kosten voor het opstellen van het contract worden betaald aan de bemiddelaar, zou er twee keer betaald worden voor dezelfde dienst en dat is dan wel weer onredelijk in de zin van artikel 7:264 BW. Zie voor deze laatste situatie ook nog eens het volgende:

Bemiddelingskosten bij opdracht van huurder én verhuurder

Tot slot mag de bemiddelaar geen bemiddelingskosten aan de huurder berekenen als hij optreedt in opdracht van huurder én verhuurder; óók wanneer met de verhuurder geen bemiddelingskosten overeengekomen zijn! Dit geldt in het geval dat de huurder een natuurlijk persoon is die niet in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf handelt, en die situatie is in de meeste gevallen van toepassing. Er kan overigens in een bemiddelingsovereenkomst ten nadele van de huurder worden afgeweken in het geval van onzelfstandige woonruimte, maar zonder expliciete afwijking geldt bovenstaand verbod.

De wettelijke grondslag voor het bovenstaande ligt in de artikelen 7:427 BW j. 7:417 lid 4 BW, die de ongewenste gevolgen van belangenverstrengeling voor de huurder dienen te voorkomen. De wetgever heeft gemeend dat bemiddelingskosten in een dergelijk geval maar voor rekening van de verhuurder moeten komen.

Indien de bemiddelingskosten ten onrechte in rekening zijn gebracht, kan de huurder deze als onverschuldigd betaald kan terugvorderen, zoals bijvoorbeeld gebeurde bij de kantonrechter Den Haag (LJN: BI5283). Het vermoeden bestaat echter dat dat (nog) niet in alle gevallen gebeurt: Huurders zijn niet goed op de hoogte van de regelgeving, of zien op tegen de tijd en kosten die gemoeid zijn met een procedure. In 2011 zijn echter door de SP Kamervragen gesteld aan Minister Opstelten van Veiligheid en Justitie, en ook vorig jaar heeft het onderwerp aandacht gekregen in de media. Bemiddelaars dienen aldus rekening te houden met meer procedures in deze.

Als u nog meer wilt weten over de verschuldigdheid van bemiddelingskosten, of wanneer u andere vragen heeft over de huur/verhuur van onroerend goed, kunt u altijd contact opnemen met mij.

 

Voor meer informatie over huurrecht klikt u hier.