De rechten van huurders en verhuurders bij renovatie
De rechten van huurders en verhuurders bij renovatie

De rechten van huurders en verhuurders bij renovatie

De definitie van renovatie in de wet is zeer ruim en luidt: sloop met vervangende nieuwbouw alsmede gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging. Voordat in 2003 het nieuwe huurrecht werd ingevoerd, kon een verhuurder een renovatie van een pand slechts met medewerking van zijn huurder uitvoeren. Het verschaffen van het rustig huurgenot aan de huurder stond voorop. Indien de huurder niet meewerkte, bestond er voor de verhuurder geen wettelijke mogelijkheid die medewerking af te dwingen, hetgeen in de praktijk leidde tot betaling van hoge vergoedingen door verhuurders aan huurders in ruil voor medewerking aan de voorgenomen renovatie.

Inbreuk op het huurgenot

De wetgever heeft hier in 2003 verandering in gebracht. Renovatie is sindsdien ook mogelijk in het geval die een inbreuk op het huurgenot vormt. Zowel huurder als verhuurder kan er belang bij hebben door renovatie te voorkomen dat er gebreken aan het gehuurde ontstaan, waarvoor verhuurder aansprakelijk is. Alvorens met renovatie te beginnen in het kader waarvan de huurovereenkomst tussen partijen in stand blijft, moet de verhuurder eerst een redelijk voorstel aan de huurder doen.

Een redelijk voorstel

Een voorstel is redelijk als zowel rekening is gehouden met de belangen van de huurder als die van de verhuurder. Daarbij spelen alle omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid om tijdelijk vervangende woonruimte te huren. In de praktijk blijkt het wel eens lastig te bepalen of er sprake is van een redelijk voorstel. Als het gaat om een complexe grootschalige renovatie dan wordt een renovatievoorstel in ieder geval vermoed redelijk te zijn indien 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. De huurders die er niet mee instemmen zijn er dan toch aan gebonden. Het gaat in zo’n geval om 10 of meer woningen die gerenoveerd moeten worden.

Dringend eigen gebruik

De redelijkheid kan ook door de rechter worden getoetst. Als de rechter het voorstel redelijk acht dan zal de huurder het alsnog moeten accepteren om tot aanpassing van het huurcontract te komen. Doet de huurder dit niet dan heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen. In het geval de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van het huurovereenkomst, kan de verhuurder het contract opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Dit is het geval als de huurder na de renovatie niet kan terugkeren omdat de bestemming van het gehuurde wijzigt, bijvoorbeeld van kantoorruimte naar horeca, doch ook als nieuwbouw op dezelfde plaats als het gehuurde met dezelfde functie wordt gerealiseerd.

Samenvattend

Resumerend: in het geval de verhuurder wil renoveren met instandhouding van de huurovereenkomst dan kan hij dit in rechte afdwingen. De huurder dient de renovatie te gedogen, mits daaraan een redelijk voorstel is voorafgegaan. Indien de huurder, nadat de rechter het voorstel ook redelijk heeft geacht, niet meewerkt aan renovatie, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens het weigeren van de huurder van een redelijk aanbod. In het geval de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden dan heeft de verhuurder de mogelijkheid op te zeggen wegens dringend eigen gebruik.