Eigen appartement verhuren aan toeristen

Het gebeurt steeds vaker: de tijdelijke verhuur van een appartement aan toeristen of expats. Zeker in de grote steden is het sluiten van een short stay-overeenkomst een snelle manier van bijverdienen. Kan een Vereniging van Eigenaars dit verbieden? De Rechtbank Noord-Holland heeft recentelijk een dergelijk verbod in stand gelaten.

Short stay-overeenkomsten

Een eigenaar van een Amsterdams appartement verhuurde met zekere regelmaat zijn appartement voor kortere periodes aan derden. De eigenaar van het appartement sloot met toeristen dan een short stay-overeenkomst en gaf op die manier zijn appartement één à twee keer per maand in gebruik aan derden.

Geluidsoverlast

Toeristen zorgden met regelmaat voor (geluids)overlast, tot ergernis van de andere appartementseigenaren. De VvE nam zodoende tijdens een algemene ledenvergadering het besluit dat short stay-, hotel- en bed & breakfast-activiteiten, korter dan één maand, niet zijn toegestaan. Dit besluit werd met meerderheid van stemmen genomen, waarna de betreffende appartementseigenaar is gesommeerd zijn short stay- en/of hotelactiviteiten onmiddellijk te staken. Bij gebreke van staking van deze activiteiten, zou hem een boete worden opgelegd van € 6.000,00.

Verzoek tot nietigverklaring of vernietiging

De appartementseigenaar liet het er niet bij zitten en startte een verzoekschriftprocedure bij de Sectie Kanton van de Rechtbank Noord-Holland. Hierin verzoekt hij de kantonrechter om het genomen besluit nietig te verklaren of te vernietigen. Ook verzoekt hij de kantonrechter om te verklaren voor recht dat ingebruikgeving van een appartement voor een kortere periode en/of short stay en/of bed & breakfast-activiteiten in overeenstemming is met de bestemming “woning”.

Verweer VvE

De VvE verweert zich en voert aan dat het besluit niet strijdig is met de bepalingen van de splitsingsakte en het modelreglement. De VvE neemt het standpunt in dat uit de splitsingsakte en het modelreglement volgt dat zij bevoegd is om afwijkend en ongeoorloofd gebruik van het appartementsrecht tegen te gaan. Commercieel in gebruik geven van een appartement voor kortere duur valt volgens de VvE namelijk niet binnen de reikwijdte van de bestemming ‘woning” als is bepaald in de splitsingsakte. Eigenaars hebben er bij aanschaf van hun appartement op basis van de splitsingsakte op kunnen vertrouwen dat het appartement van de betreffende eigenaar zou worden gebruikt als woning. De betreffende eigenaar beschikt bovendien niet over de benodigde vergunningen, zodat er van een illegale situatie sprake is.

Nietig besluit?

De kantonrechter dient allereerst te beoordelen of het door de betreffende appartementseigenaar bestreden besluit strijdig is met de splitsingsakte en het modelreglement, en daarom nietig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. Uit het bij meerderheid door de vergadering van de VvE genomen besluit valt af te leiden dat de VvE voor het door de betreffende eigenaar beoogde gebruik een afwijkend en daarmee ongeoorloofd gebruik heeft aangenomen. Dat de VvE vervolgens het afwijkende gebruik onder voorwaarden toestaat, maakt dit besluit echter niet nietig, aldus de kantonrechter.

Besluit vernietigbaar?

Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat het bestreden besluit moet worden vernietigd omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om te komen tot zijn oordeel toetst de kantonrechter het gebruik aan de akte van splitsing. In deze akte is aan het appartement de bestemming “woning” gegeven. De kantonrechter legt het begrip wonen uit als het “het hebben van een duurzaam verblijf”. Nu tussen partijen vaststaat dat het appartement van de betreffende eigenaar één tot twee keer per maand tegen betaling in gebruik wordt gegeven aan derden, oordeelt de kantonrechter dat er sprake is van een commerciële exploitatie en kort verblijf (short stay) op regelmatige basis, hetgeen niet voldoet aan het gebruik overeenkomstig de bestemming. Aldus is er sprake van een gebruik in strijd met de splitsingsakte. De kantonrechter acht het niet relevant of de betreffende eigenaar toestemming van de gemeente Amsterdam heeft voor de exploitatie van zijn appartement voor short stay. Uit verklaringen van de appartementseigenaren is het de kantonrechter gebleken dat er veel geklaagd is over het gedrag van de korte termijn-gebruikers, veelal toeristen. Zij veroorzaken (geluids)overlast, maken meer gebruik van de gemeenschappelijke ruimte, zoals onder andere het gemeenschappelijke terras op de begane grond, en zorgen voor zwerfvuil. Ook gevoelens van onveiligheid spelen bij de appartementseigenaren een rol. Gelet op het zeer tijdelijk karakter van hun verblijf, zijn de derden moeilijk aan te spreken op hun gedrag. Gelet op deze feiten concludeert de kantonrechter dat het niet geven van toestemming voor een afwijkend gebruik met een kortere duur dan één maand niet in strijd is met redelijkheid en billijkheid.

Conclusie

De primaire en subsidiaire verzoeken en de gevraagde verklaringen voor recht worden door de kantonrechter afgewezen. Alvorens u besluit om uw appartement op short stay-basis aan te bieden aan toeristen, expats of andere derden, is het raadzaam om de splitsingsakte, het modelreglement, het huishoudelijk reglement en eerdere notulen te lezen of hier nadere voorwaarden aan gesteld zijn. Controleert u dit niet, dan zou dit negatieve gevolgen kunnen hebben. Voor de Amsterdamse appartementseigenaar had het in ieder geval negatieve gevolgen. Hij moest zijn short stay activiteiten in het appartement staken. Meer informatie over juridische aspecten rondom vastgoed treft u hier aan.