Column Raymond
Column Raymond

Illegaal onderverhuren aan banden

Door een recente uitspraak van het Gerechtshof in Amsterdam lijkt illegale onderverhuur door huurders van sociale woningen minder lucratief te worden. Met deze uitspraak zien woningcorporaties zich gesterkt in hun strijd tegen woonfraude, en hopen zij meer slagkracht te hebben gekregen tegen huurders van sociale woningen die – met winst – sociale huurwoningen illegaal onderverhuren. In de zaak die onlangs voor het Gerechtshof diende ging het om het volgende. Een huurster huurde sinds 1 may 1990 een woning van een woningcorporatie in Amsterdam voor een bedrag van €419 per maand. In de huurovereenkomst was expliciet opgenomen dat huurster het gehuurde zelf zou bewonen en dat het gehuurde uitsluitend overeenkomstig de woonbestemming gebruikt en ingericht zou worden. Voorts voorzag de huurovereenkomst in een expliciet verbod tot gehele of gedeeltelijke onderverhuur.

Geen hoofdverblijf in de huurwoning

In de procedure in eerste aanleg werd voldoende aannemelijk geacht dat huurster het gehuurde niet zelf heeft bewoond maar dat zij het gehuurde vanaf die datum in zijn geheel aan studenten heeft onderverhuurd. Voor deze onderhuur bracht zij de studenten ruim € 1000,- per maand in rekening. Na aftrek van de huur die huurster moest afdragen aan de woningcorporatie en de kosten voor gas, water en elektra, zou huurster per maand een winst van € 345,- gegenereerd hebben. Aangezien de illegale onderverhuur gedurende een periode van 40 maanden zou hebben plaatsgevonden, heeft huurster derhalve een bedrag van € 13.800,- aan winst kunnen opstrijken.

Schade voor de verhuurder

Met het oog op deze feiten heeft het Gerechtshof nu als volgt overwogen. In de eerste plaats stelt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat contractueel verboden onderverhuur van sociale woningen in Amsterdam op grote schaal voorkomt. Het gevolg hiervan is dat deze huurwoningen worden ontrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de woningcorporatie zijn bestemd. Hierdoor lijdt de woningcorporatie schade. Zo moet de woningcorporatie aanzienlijke kosten maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan grootschalige onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. De kosten houden onder meer verband met het sneller moeten realiseren van extra woonruimte om in de behoefte van sociale woningen te kunnen voorzien, alsmede met het volgens haar taakopvatting moeten blijven waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving die door de grootschalige onderverhuur kan worden aangetast. Huurster wordt door het Hof geacht (ten dele) aansprakelijk te zijn voor deze door de woningcorporatie geleden schade. Omdat de schade niet in concreto is vast te stellen is het Hof nu de mening toegedaan dat schadebegroting kan plaats vinden door de te geleden schade vast te stellen op de door huurster wederrechtelijk genoten winst, te weten €13.800,-.

Extra en effectief instrument ter bestrijding van onderhuur

Het Gerechtshof heeft in deze beoordeling ook oog gehad voor het feit dat woningcorporaties een extra en effectief instrument in handen zouden moeten hebben tegen deze illegale onderverhuur. Door de schade op bovengenoemde manier te begroten meent het Hof in deze behoefte te kunnen voorzien. Aldus heeft het Hof de huurster veroordeeld tot een betaling van € 13.800,- aan de woningcorporatie. De desbetreffende hofuitspraak kunt u hier in zijn geheel nalezen. Met deze uitspraak lijken woningcorporaties inderdaad een extra en effectief instrument in handen te hebben gekregen tegen illegale onderverhuur van sociale woningen. Indien u met soortgelijke problematiek wordt geconfronteerd, kunt u uiteraard contact met de praktijkgroep Vastgoed opnemen om de eventuele (nieuwe) mogelijkheden die dit arrest biedt met ons te bespreken.