Nieuw ROZ-huurmodel voor bedrijfsruimte

Vorig jaar oktober is een nieuw model huurcontract geïntroduceerd door de Vereníging Raad voor Onroerende Zaken voor winkels en andere bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Het oude dateerde al weer van 2008. Het nieuwe model houdt meer rekening met de belangen van huurders en er wordt ook aandacht besteedt aan duurzaamheid, het energieprestatiecertificaat en de eventuele aanwezigheid van asbest.

Inleiding

Het model bestaat uit een huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen. Het betreft natuurlijk wel een model waarvan kan worden afgeweken. Het is dus mogelijk voor contractspartijen een of meer artikelen van de algemene bepalingen niet van toepassing te verklaren en/of op onderdelen afwijkende afspraken te maken. Een aantal onderwerpen van de algemene bepalingen is verhuisd naar de huurovereenkomst. Contractspartijen worden nu meer gedwongen om na te denken over hun keuzes die relevant kunnen zijn voor hun huurverhouding. Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het model uit 2008.

Huurovereenkomst

In de model huurovereenkomst zijn de zogenaamde invulbepalingen opgenomen. In de huurovereenkomst dienen verhuurder en huurder deze nader in te vullen. Nieuw in de huurovereenkomst is het opnemen van: eventuele huuropties ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst, al of niet vermelding van een promotiebijdrage, een keuze voor het stellen van een bankgarantie of waarborgsom, een uitdrukkelijke opzegging van de huur bij de beheerder, eventuele mogelijkheid te omschrijven van wat niet tot het gehuurde behoort, eventuele voorzieningen die door de huurder of verhuurder worden aangebracht, eventuele bekendheid met de aanwezigheid van asbest en of er een energiecertificaat wordt verschaft. Ook zal een naderhand geconstateerde afwijking van de genoemde oppervlakte niet leiden tot een aanpassing van de huurprijs. Door deze bepalingen op te nemen wordt een huurder zich beter bewust van bepaalde consequenties zoals bijvoorbeeld de mogelijke aanwezigheid van asbest in het gehuurde. 

Algemene bepalingen

In de algemene bepalingen zijn nieuwe bepalingen toegevoegd, andere geherformuleerd en zoals gezegd is er een aantal bepalingen overgeheveld naar de huurovereenkomst. Hierna volgen de belangrijkste toevoegingen: de verhuurder heeft een mededelingsplicht ten aanzien van feiten en/of omstandigheden die aan het overeengekomen gebruik van de gehuurde winkelruimte in de weg staan; het intrekken van een vergunning als gevolg van een doen of nalaten van de verhuurder kan een gebrek kan opleveren; er moet inzage verstrekt worden in de wijze waarop de promotiebijdrage worden aangewend; de redelijke termijn waarbinnen de verhuurder een gebrek dient te herstellen is niet meer zes weken, maar ‘een redelijke termijn’; de exoneratieclausule voor verhuurder is niet van toepassing indien de verhuurder niet binnen de door de huurder gestelde redelijke termijn een aanvang maakt met het herstel van het gebrek; huurder moet bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen steeds onderzoeken of sprake is van de aanwezigheid van asbest; de huurder mag wijzigingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf nodig zijn; de boete wegens het te laat betalen van de huur is verlaagd van 2% per maand naar 1% per maand en de boete wordt niet verbeurd als huurder een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder niet binnen vier weken inhoudelijk heeft gereageerd; tenslotte is de verhuurder eerder aansprakelijk voor de schade die ontstaat indien het gehuurde te laat wordt opgeleverd en is de algemene boetebepaling niet langer van toepassing op alle tekortkomingen van huurder, maar is alleen nog van toepassingen op schending van specifieke contractuele verplichtingen van huurder zoals de gebruiksverplichting, de betalingsverplichting en de verplichting tot het stellen van een bankgarantie.

Tot slot

Een hele lijst met veranderingen, maar op het eerste oog geen ingrijpende. Zoals gezegd houdt het nieuwe model meer rekening met de belangen van huurders, maar door de bank genomen, blijft het een model dat verhuurders vriendelijk is. Toch blijft het een model dat in de praktijk veel gebruikt zal gaan worden, omdat het in de markt het meest voor de hand liggende model is en dus kostenbesparend kan werken. Niet vergeten mag immers worden dat het Burgerlijk Wetboek natuurlijk ook een aantal bepalingen van dwingend rechterlijke aard blijft bevatten.