Column Raymond
Column Raymond

Splitsingstekening is leidend

In mijn blog van 12 september 2012 schreef ik over het belang van de splitsingstekening in het appartementsrecht. Ik refereerde aan een arrest van Gerechtshof Amsterdam van 31 januari 2012 waarin het hof oordeelde dat het onder omstandigheden mogelijk is dat andere documenten dan de splitsingsstukken (splitsingsakte en de splitsingstekening) kunnen worden geraadpleegd wanneer de splitsingsstukken verschillend kunnen worden geïnterpreteerd. Een uitzonderlijk arrest, kijkend naar eerdere jurisprudentie over het doorslaggevende belang van de splitsingsstukken, en in het bijzonder de splitsingstekening. De Rechtbank ’s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 7 november 2012 (LJN: BY3313) de vertrouwde lijn weer in ere hersteld. De splitsingstekening is, in verband met daaraan klevende goederenrechtelijke gevolgen, doorslaggevend.

Doorslaggevend belang akte en tekening

De rechtbank oordeelt in dit vonnis dat voor elke betrokkene, en ook bij voorbeeld voor latere derde verkrijgers, het van het grootste belang is dat de akte van splitsing en de daarbij behorende tekeningen voldoen aan de wettelijke vereisten en dat de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren daaruit kunnen worden gekend. In het onderhavige geval bleek dat het trappenhuis volgens de bij de splitsingsakte behorende tekening deel uitmaakte van het gemeenschappelijke gedeelte en niet van het privégedeelte van één van de appartementseigenaren. De betreffende appartementseigenaren hadden dus niet het uitsluitende (exclusieve) gebruik van dit trappenhuis. Dit was wel als zodanig in gebruik genomen en voorzien van een slot, zodat de andere appartementseigenaren het trappenhuis niet konden betreden.

Standpunt appartementseigenaren

De eigenaren voerden in de procedure een bouwtekening op die afweek van de splitsingstekening. De rechtbank Den Haag ging hieraan voorbij. Op de splitsingstekening stond het trappenhuis niet als een privégedeelte ingetekend. Dit is derhalve doorslaggevend, aldus de rechtbank. De betreffende eigenaren (als verweer) betoogden dat hen verbintenisrechtelijk, op grond van de koopovereenkomst en de omstandigheden zoals deze zich ten tijde van de oplevering van hun appartement hebben voorgedaan, een groter privégedeelte toekomt dan thans uit de splitsingstekening blijkt. Daarmee betoogden zij impliciet dat zij – gezien de splitsingsakte en de splitsingstekening – niet geleverd hebben gekregen wat zij hebben gekocht.

Overwegingen Rechtbank

De rechtbank oordeelt dat dit betoog, wat hier ook van zij, niet leidt tot een afwijzing van de vordering van de VvE. Willen de appartementseigenaren het beoogde resultaat bereiken – te weten een levering die aansluit bij de verbintenisrechtelijke koopovereenkomst – dan zal eerst een wijziging van de splitsingsakte benodigd zijn. Hiervoor is dwingendrechtelijk vastgelegd (artikel 5:139 BW) dat medewerking van alle eigenaren vereist is. In geval van weigering van een of meer appartementseigenaren kan de Kantonrechter worden verzocht de akte te wijzigen op de voet van artikel 5:144 BW. Het verweer van de betreffende eigenaren faalt derhalve.

Eindoordeel rechtbank

De betreffende appartementseigenaren worden veroordeeld tot ontruiming van het (gemeenschappelijke) trappenhuis, de (gemeenschappelijke) gang naast het trappenhuis en tot verwijdering van het slot op de deur van het trappenhuis op zodanige wijze dat alle overige appartementseigenaren door het indrukken van een aanwezige knop de zevende etage kunnen bereiken. Als de betreffende eigenaren niet aan de veroordelingen gevolg geven, verbeuren zij aan de Vereniging een dwangsom.

Eindconclusie

Het lijkt erop dat het arrest van het Gerechthof Amsterdam van 31 januari 2012 te beschouwen is als een eendagsvlieg. Het doorslaggevende belang van de splitsingsstukken is door de Rechtbank Den Haag in deze uitspraak weer bevestigd. Klik hier voor mijn vorige weblog over dit onderwerp en hier voor meer informatie over appartementsrecht.