14 augustus 2014
Op grond van artikel 7:258 BW is het aan verhuurders van sociale woningen verboden om een all-in prijs overeen te komen met de huurder. I
Indien naast het gebruik van de woning ook nog servicediensten worden overeengekomen, dient er in de huurovereenkomst een splitsing gemaakt te worden tussen het deel dat betrekking heeft op de kale huurprijs en het overige. Zonder die uitsplitsing is het immers onmogelijk om de kale huurprijs te toetsen (artikel 7:249 of 7:254 BW) en kan bijvoorbeeld dus ook niet vastgesteld worden of de huurder recht heeft op extra huurprijsbescherming, of een huisvestingsvergunning benodigd is, en of de huurder recht heeft op huurtoeslag. Ook de juistheid van het doorberekende bedrag aan servicekosten blijft oncontroleerbaar (artikel 7:259 BW).
De Huurcommissie kan de all-in huurprijs na een verzoek daartoe uitsplitsen. Dat is niet gunstig voor de verhuurder: Op grond van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) wordt de huurprijs dan vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens en wordt het voorschot op de servicekosten 25% van die huurprijs.
Op grond van het oude recht (artikel 11a van de oude Huurprijzenwet) was het voor de verhuurder mogelijk om de sanctie te voorkomen. Het verzoek aan de Huurcommissie moest “met redenen omkleed” geschieden, en uit de wetsgeschiedenis bleek uitdrukkelijk dat het de voorkeur verdiende dat de huurder eerst de verhuurder om uitsplitsing van de prijs gevraagd had. In (de wetsgeschiedenis van) artikel 7:258 BW is dit niet overgenomen, waardoor onduidelijkheid is of deze bedoeling nog geldt. Wetsvoorstel 33698 (Kamerstukken II, 2012/2013, nr.2) moet deze onduidelijkheid opheffen. Het voorstel betreft een wijziging van artikel 7:258 BW in die zin dat de huurder pas naar de Huurcommissie kan stappen nadat hij tevergeefs de verhuurder een voorstel tot uitsplitsing van de all-in prijs heeft gedaan.
In afwachting van de wetswijziging bedacht de Kantonrechter Amsterdam in februari van dit jaar een tussenoplossing in haar vonnis (ECLI:NL:AMS:2014:2283). Het betrof een verhuur met all-in prijs, waar de verhuurder binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst reeds zelf een uitsplitsing had gemaakt. Huurder daagde hem echter voor de rechter met als doel een gesanctioneerde huurprijs. De kantonrechter overwoog dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:258 BW niet valt op te maken dat de eerdere bedoelingen van de wetgever nu niet meer zouden gelden. In het licht hiervan én gezien het aanhangige wetsvoorstel zou het toepassen van de zware sanctie onredelijk zijn. De kantonrechter stelde de huurprijs vast op de maximale huurprijsgrens en de servicekosten op 25% daarvan. Dit vonnis is relatief gunstig voor de verhuurder, maar is ook opmerkelijk omdat zij de thans nog geldende wettelijke sanctie van artikel 7:258 BW negeert. Voor de gevallen waarin verhuurders nu nog geconfronteerd worden met een procedure op grond van het huidige artikel 7:258 BW, verdient het echter aanbeveling om zich te beroepen op bovengenoemde uitspraak. Indien u nog vragen heeft over het bovenstaande, wendt u zich dan gerust tot mij.
