12 mei 2009
Vlak na de koop van een bestaand huis komt u er achter dat er een flinke lekkage is. Kunt u in dat geval de verkoper aansprakelijk stellen?
In principe kan dat niet. Bij de koop staat voorop dat u als koper de verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die u na overdracht constateert (zo staat dat vermeld in de model koopovereenkomst). U koopt de woning namelijk met alle “zichtbare en onzichtbare” gebreken. Hierop zijn echter wel twee uitzonderingen.
De eerste uitzondering betreft de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper die op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de woning, moet die aan de koper mededelen. Doet hij dat niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk. De mededelingsplicht geldt niet alleen voor bouwkundige zaken, maar ook voor factoren die met de woonomgeving te maken hebben, zoals geluidsoverlast e.d. De verkoper hoeft echter niet alles te melden. Als een gebrek aan de woning goed zichtbaar is, zoals bijvoorbeeld zichtbare vochtplekken, dan hoeft de verkoper daar geen mededeling over te doen.
Van de tweede uitzondering is sprake als er een verborgen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. De verkoper kan dan aansprakelijk zijn. Een verborgen gebrek is een gebrek dat redelijkerwijs niet zichtbaar was. Of het normale gebruik verhinderd wordt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo speelt de leeftijd van de woning een grote rol. Van een nieuwe woning mag men meer verwachten dan van een oude woning. Voorbeelden van dergelijke verborgen gebreken betreffen veelal ernstige zaken, zoals een forse lekkage, constructieve gebreken, aantasting van het hout door boktor of verrotte vloeren en balken.
Voor meer informatie over verborgen gebreken verwijzen wij u graag naar het artikel Non-conformiteit bij vastgoed.
Mocht u als koper te maken krijgen met een verborgen gebrek, neem dan direct contact op met een advocaat. Nadat u bekend bent geworden met het gebrek heeft u in principe slechts twee maanden de tijd om de verkoper daarop aan te spreken. Ook in het geval u als verkoper aansprakelijk bent gesteld voor een verborgen gebrek kan een advocaat u hierover informeren. Neem gerust contact met mij of één van de andere vastgoedspecialisten van GMW advocaten op, dan bespreken we wat uw mogelijkheden zijn.
