15 januari 2014
Een besluit dat door de Vereniging van Eigenaars (“VvE”) genomen is in strijd met het (model)splitsingsreglement, is nietig.
Een vervolgbesluit dat voortbouwt op dit nietige besluit kan vervolgens ten overstaan van de kantonrechter vernietigd worden wegens strijd met redelijkheid en billijkheid. Een Amsterdamse appartementseigenaar ondervond dit aan den lijve. Een groot privé dakterras met houten vlonders kon hij vervolgens uit zijn hoofd zetten, of toch niet?
Uit de splitsingstekening van deze VvE bleek dat een gedeelte van het dak boven de bergingen en grenzend aan de bovenste appartementen tot het privé gedeelte behoorde. Op dit gedeelte mocht zonder toestemming van de VvE een privé terras worden gerealiseerd. Aan een eerdere eigenaar van het appartement was in 2010 toestemming gegeven om het dakterras te vergroten en het gemeenschappelijke dak boven de bergingen bij zijn privé terras te betrekken en hier een omheining te plaatsen. Mede vanwege bezwaren van een achtergelegen appartementencomplex met zicht op het dakterras, ontstond er binnen de VvE onenigheid over de verleende toestemming.
In een daaropvolgende ledenvergadering besloot de VvE de situatie onder voorwaarden te gedogen (geen overlast, instandhouding bepalingen huishoudelijk reglement en aansprakelijkheid in geval van schade) In 2011 kocht de huidige eigenaar het appartement en in 2013 vroeg hij de VvE toestemming om houten vlonders te leggen op het gehele dakterras. Zijn verzoek werd met meerderheid van stemmen aangenomen en het besluit van de VvE was een feit. Toch kwamen de vlonders er niet te liggen. Twee van de tegenstemmers konden zich niet met het besluit verenigen en stelden tijdig bij de kantonrechter een verzoek tot vernietiging van het besluit in op grond van artikel 5:130 BW.
De kantonrechter oordeelt dat volgens artikel 5:128 BW het weliswaar tot de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars behoort om regels te stellen aan het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, maar de vergadering mag daarbij niet afwijken van de bepalingen van het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement staat opgenomen dat iedere eigenaar het gemeenschappelijke dak volgens de bestemming dient te gebruiken. Ook het huishoudelijke reglement van de VvE onderschreef de bepalingen over gemeenschappelijke gedeelten in het splitsingsreglement. Het leggen van vlonders valt niet onder deze bestemming en de kantonrechter beschouwt het in 2010 genomen besluit zodoende als nietig. Het besluit van 2013 bouwt voort op dit nietige besluit. De kantonrechter acht het voorts aannemelijk dat het dakterras intensiever zal worden gebruikt. Volgens de kantonrechter is het denkbaar dat er meer juridische procedures en dus juridische kosten zullen volgen over de wijze van gebruik van het dakterras, zowel richting de eigenaar als tegen de Gemeente Amsterdam. Al met al brengt dit de kantonrechter tot het oordeel dat het vervolgbesluit van 2013 wordt vernietigd vanwege strijd met redelijkheid en billijkheid.
Voor de eigenaar betekent dit geen houten vlonders op zijn gehele privé terras. Dit geldt echter niet voor het gedeelte van het dak dat volgens de splitsingstekening als privé gedeelte wordt beschouwd. Daar is de eigenaar vrij om houten vlonders neer te leggen. De kantonrechter oordeelde dat het besluit van 2010 nietig was. Dit was echter niet de insteek van de verzoekschriftprocedure. De verzoekschriftprocedure zag immers op het vernietigen van het besluit van 2013 op grond van artikel 5:130 BW. In zijn eindbeslissing vernietigt de kantonrechter alleen het besluit van 25 juni 2013. Niets wordt er (in de eindbeslissing) gemeld over het besluit van 16 november 2010. Dit zou in beginsel ook een dagvaardingsprocedure bij de civiele sector van de rechtbank zijn, alwaar dan een verklaring van recht moet worden gevorderd over de nietigheid van het besluit. Ik ben dus geneigd om te zeggen dat de omheining van het gehele dak voorlopig kan blijven staan, althans in ieder geval zolang er nog geen verklaring voor recht over de nietigheid van het besluit bij de rechtbank aanhangig is gemaakt. De appartementseigenaar heeft dan nog de mogelijkheid om verweer te voeren tegen de gevorderde verklaring voor recht en tot die tijd heeft hij het gebruik van het (grotere) dakterras. Of het esthetisch een mooi dakterras zal zijn, dat zal de eigenaar zich wel moeten afvragen.
Ga hier naar de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Meer informatie omtrent juridische aspecten rondom vastgoed treft u hier aan.