16 juli 2007
Huurder krijgt huurverlaging toegewezen na structurele overlast van de buren
Onlangs heeft de Kantonrechter in Breda geoordeeld dat het niet verschaffen van het ongestoord huurgenot door de verhuurder is te beschouwen als een gebrek in de zin van de wet.
Dit heeft in deze zaak tot gevolg dat het gerechtvaardigd is dat de huurprijs van de gehuurde woning wordt verminderd tot de helft totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoners een einde is gekomen, aldus de kantonrechter.
De casus: huurders ondervinden sedert juni 2002 dagelijks veelvuldige ernstige overlast van hun buren. De overlast bestaat uit ongedierte en muizen, lawaai in en rondom de woning tot diep in de nacht, scheldpartijen en bedreigingen jegens de huurders. Over de schutting wordt troep en vuurpijlen gegooid. Voorts wordt er door de buren over de schutting gegluurd. De huurders stellen dat sprake is van ernstige overlast hetgeen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Huurders voelen zich hierin gesteund door onderzoek, constateringen en advies van de klachtencommissie.
De verhuurder is uit hoofde van de huurovereenkomst verplicht huurders het ongestoord huurgenot te verschaffen: zij behoeft overlast veroorzaakt door de buren niet te dulden. Door onvoldoende op te treden, is de verhuurder toerekenbaar tekort geshoten jegens de huurder. Ingevolge artikel 7:202 BW vorderen huurders (eisers) huurprijsvermindering. Gezien de aard van de overlast, de dreiging die daarvan uitgaat, de stelselmatigheid waarmee, de mate waarin en de tijdstippen waarop de overlast plaatsvindt en de periode gedurende welke al sprake is geweest van overlast, menen eisers dat sprake is van de helft verminderd huurgenot. De verhuurder stelt daar onder meer tegenover dat zij de klachten altijd serieus heeft genomen en immer heeft toegewerkt naar een oplossing. Van een gebrek is volgens de verhuurder geen sprake.
De Kantonrechter is het daarmee niet eens en oordeelt als volgt: “Gelet op de omvang van de overlast en het onvoldoende adequaat optreden van verhuurder tegen de overlast, oordeelt de kantonrechter het gerechtvaardigd dat de huurprijs van de woning van eisers wordt verminderd met de helft totdat aan de overlast die wordt veroorzaakt door de huidige bewoners een einde zal zijn gekomen”.
Deze uitspraak valt na te lezen op www.rechtspraak.nl onder LJN: BA7188.