Illegale onderverhuur komt duur te staan

Nadat Gerechtshoven hier al enkele malen uitspraak over hadden gedaan, heeft de Hoge Raad bij arrest van 18 juni 2010 bevestigd dat op basis van dit artikel geoordeeld kan worden dat een illegale onderverhuurder zijn genoten winsten als schadevergoeding aan de verhuurder dient af te dragen.

In casu was het volgende aan de orde. De huurder van een woning in de sociale sector, verhuurde zijn woning reeds geruime tijd illegaal onder aan een aantal studenten. Na aftrek van de door de huurder te betalen kosten behaalde de huurder uit de onderverhuur een winst van € 345,- per maand. In het kort geding dat de woningstichting aanspande ter ontruiming van de woning, vorderde zij tevens schadevergoeding ter hoogte van € 13.800,-. Dit bedrag was gebaseerd op de door de huurder/onderverhuurder gerealiseerde winst. De kantonrechter verklaarde artikel 6:104 BW evenwel niet van toepassing en wees slechts een bedrag toe waarvan hij aannemelijk achtte dat de verhuurder deze schade daadwerkelijk had geleden. Het Hof oordeelde de vordering tot winstafdracht wel opportuun en wees de gehele vordering van de woningstichting toe.

Terecht, zo stelt de Hoge Raad, onder overweging van het volgende. Artikel 6:104 BW geeft de rechter een bevoegdheid tot het berekenen van schadevergoeding aan de hand van genoten winst. Vereist is evenwel dat door de toerekenbare tekortkoming (in dit geval de illegale onderverhuur), daadwerkelijk schade is geleden. Voldoende is daartoe dat de verhuurder deze geleden schade globaal aantoont. Concreet geleden schade ter hoogte van het gevorderde schadebedrag is daarmee geen vereiste. In casu was volgens de Hoge Raad voldoende aangetoond dat de woningstichting in het algemeen schade leed door illegale onderverhuur. De woningstichting kon immers aannemelijk maken dat illegale onderverhuur een onttrekking van woningen aan de doelgroep van de woningstichting opleverde, waardoor zij genoodzaakt was extra huurwoningen aan haar doelgroep ter beschikking te stellen. De boosdoener in kwestie droeg daarmee bij aan een groter geheel aan schadeveroorzakende handelingen, waardoor toepassing van een schadebegroting op basis van genoten winst gerechtvaardigd was.

Voornoemd arrest kan een gunstige ontwikkeling zijn voor verhuurders. In het algemeen heeft immers te gelden dat een vordering tot schadevergoeding in overeenstemming dient te zijn met concreet geleden schade. In geval van illegale onderverhuur zal concreet geleden schade vaak moeilijk zijn aan te tonen, waardoor een vordering tot schadevergoeding aanzienlijk meer kans van slagen zal hebben nu toevlucht kan worden gezocht bij artikel 6:104 BW. Een kanttekening dient evenwel gemaakt te worden bij het feit dat de verhuurder niet in alle gevallen dusdanig inzicht in de door de huurder/onderverhuurder genoten winst zal hebben dat zij hieraan een concreet bedrag kan koppelen. Een mogelijk bewijsprobleem ligt dan op de loer. Los daarvan hebben (vermoedelijk met name sociale-) verhuurders evenwel door dit arrest van de Hoge Raad een handreiking gekregen om met illegale onderverhuur harder af te rekenen.