Overlast door huurders: wat is de rol van de verhuurder?

Wat is overlast?

Overlast ontstaat wanneer het gedrag of de handelingen van buren het woongenot van anderen ernstig belemmeren. Er moet sprake zijn van “onrechtmatige hinder”, waarbij de overlast het normale leefgenot van een gemiddeld persoon overschrijdt. Overlast kan het woongenot ernstig aantasten. Deze overlast wijkt aanzienlijk af van het gebruikelijke “geven en nemen” dat normaal gesproken tussen buren bestaat.

Wat wordt verstaan onder overlast?

• geluidsoverlast (muziek, blaffende honden);
• stankoverlast (bijvoorbeeld barbecue, open haard of een opeenstapeling van afval);
• intimidatie of bedreiging;
• vernielingen.

Goed huurderschap

Volgens artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Dit houdt in dat een huurder zich zodanig moet gedragen dat hij of zij geen overlast veroorzaakt voor buren of omwonenden. Deze verplichting vloeit voort uit de wet en wordt doorgaans ook opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen.

Overlast van huurders, wat is de rol van de verhuurder?

De verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de huurwoning geschikt is voor bewoning en dat:

• de huurders zich aan de afspraken houden en geen overlast veroorzaken;
• bij klachten van andere huurders over overlast, de verhuurder deze serieus neemt en in gesprek gaat met de betrokken partijen;
• indien zowel de huurder die overlast ervaart als de huurder die de overlast veroorzaakt dezelfde verhuurder hebben, kan de huurder die de overlast ondervindt ervoor kiezen om de verhuurder aan te spreken.

Geen actie door de verhuurder

Wanneer een huurder aanhoudende overlast ervaart en de verhuurder, ondanks een uitdrukkelijk verzoek, geen actie onderneemt, kan dit worden aangemerkt als een gebrek volgens artikel 7:204 BW. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen en dient de overlast te beëindigen, op grond van artikel 7:208 BW. De huurder kan, wanneer beide huurders van dezelfde verhuurder huren, juridische stappen ondernemen tegen de verhuurder. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder alsnog actie onderneemt tegen de huurder die de overlast veroorzaakt. Daarnaast kan een huurder ook zelf de overlast veroorzakende partij in rechte betrekken en eisen dat de overlast wordt gestaakt.

Vijf handige tips voor de verhuurder

Deze tips helpen verhuurders om hun zorgplicht jegens anderen na te komen, hun bewijspositie te versterken en adequaat te reageren op burenoverlast.

Tip 1

Op het moment dat de verhuurder door een huurder wordt aangesproken, is het belangrijk om eerst met de huurder te onderzoeken of er voldoende bewijs is.

Dit bewijs kan onder andere bestaan uit:

• of de huurder in gesprek is gegaan met de buurman en/of er gekeken is naar een onderlinge oplossing (bijvoorbeeld het inschakelen van buurtbemiddeling). Indien er nog niet voor deze weg is gekozen, verwijs de huurder dan eerst naar deze optie. Dat is ook belangrijk voor de toewijsbaarheid in een latere procedure.
• of er door de huurder een logboek is bijgehouden van de overlast gevende momenten;
• of er geluidsopnames van de overlast en/of geluidsmetingen zijn gemaakt.
• of er meldingen van overlast zijn gedaan bij de buurtrechercheur of een meldpunt overlast. Geef anders de huurders het telefoonnummer van de politie of het lokale meldpunt voor overlast. In vrijwel elke gemeente is er een speciaal meldpunt waar bewoners overlast kunnen melden.
• of er verklaringen van omwonenden, brieven en/of gespreksverslagen zijn. Het is belangrijk voor de toewijsbaarheid in een latere procedure dat de huurder niet de enige is die overlast ervaart.

Tip 2

Een goed dossier is essentieel voor een eventuele ontruimingsprocedure en het aantonen van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 7:213 BW jo. art. 6:265 BW).

Tip 3

Neem de klachten serieus en verifieer de lezing van alle betrokkenen. Zorg dat zowel de klagende als de overlastgevende huurder hun verhaal kunnen doen. Dit voorkomt dat de rechter een ontbindingsvordering afwijst wegens onvoldoende onderzoek door de verhuurder.

Tip 4

Stuur de overlast gevende huurder een ingebrekestelling. Dat kan eerst nog met een aankondiging dat bij uitblijven van verbetering een gerechtelijke procedure volgt. Een zogenaamde eerste waarschuwing. Een gedragsaanwijzing (vrijwillig of onvrijwillig) kan een effectieve tussenstap zijn en biedt bewijsrechtelijke voordelen in een procedure.

Tip 5

Onderzoek of de huurder al eerder overlast heeft veroorzaakt of is ontruimd uit een andere woning. Dit kan relevant zijn voor de beoordeling van de rechter over de ernst en duur van de overlast.

Contact & advies

Indien u advies wilt ontvangen over deze onderwerpen of bijstand nodig heeft in een onderhandeling en/of procedure. Neem contact met ons op. De advocaten van de vastgoed– en huurrechtsectie van GMW advocaten kunnen u daarbij helpen.