18 augustus 2026
Voor een succesvol beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) moet de verhuurder voldoende aannemelijk maken dat hij de wil heeft tot dringend persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde.
Hierbij is er – anders dan bij woonruimte- geen ruimte voor een belangenafweging. Bij sprake van dringend eigen gebruik móet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen.
Het woord ‘dringend’ in artikel 7:296 lid 1 sub b BW drukt niet een mate van haast of fatale ernst uit. Bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken daarvan worden niet gesteld.
Onder eigen gebruik wordt niet alleen verstaan het gebruik door de verhuurder zelf, maar ook het gebruik door een ander die in nauwe relatie tot de verhuurder staat. De wet noemt de echtgenoot of geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad, of een pleegkind. Gebruik door een vennootschap, waarvan de verhuurder directeur en enig aandeelhouder is, kan ook onder eigen gebruik vallen. Zolang maar duidelijk is dat een eigen belang van de verhuurder gediend wordt.
Let op: Bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn van het contract, geldt een wachttijd van 3 jaar voor rechtsopvolgers. Die wachttijd gaat in op het moment dat de rechtsopvolging schriftelijk kenbaar is gemaakt aan de huurder. Een mondelinge bekendmaking kan echter soms ook geldig zijn in deze. Het is dus in de eerste termijn voor een nieuwe eigenaar niet mogelijk om direct na de overdracht de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik.
Niet vereist is dat de beoogde gebruiker het verhuurde in zijn geheel nodig heeft, en het voorgenomen gebruik hoeft ook niet per se gebruik als art. 7:290 BW-bedrijfsruimte te zijn. Ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan komt ook in aanmerking. De verhuurder die de 7:290 BW-bedrijfsruimte bijvoorbeeld als kantoor- of opslagruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte en overig) wil gaan gebruiken, kan zich dus ook op deze opzeggingsgrond beroepen als het bestemmingsplan het voorgenomen gebruik toestaat.
Verder kan de verhuurder die het gehuurde wenst te slopen of renoveren om daarop een nieuwe 7:230a- of 7:290 BW-bedrijfsruimte of zelfs een woonruimte te realiseren, de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opzeggen. Echter, renovatie van de bedrijfsruimte valt alleen onder duurzaam gebruik als renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Bij een opzegging van de huurovereenkomst aan het einde van de eerste huurtermijn van 5 jaar is er geen plaats voor een belangenafweging. Bij een opzegging tegen het einde van de tweede termijn van 5 jaar kan, of bij een opzegging na 10 jaar of later kan de belangenafweging wel als grond dienen. Het is in zo’n geval dan ook te adviseren om – naast het dringen eigen gebruik- ook de belangenafweging te belichten in de huuropzegging. Als de rechter dan onverhoopt het beroep op dringend eigen gebruik afwijst, kan er alsnog een veroordeling tot huurbeëindiging plaatsvinden op grond van de belangenafweging.
De opzegging moet gebeuren met vermelding van de gronden die tot de opzegging hebben geleid. De opzegging moet verzonden worden per deurwaardersexploot of aangetekende brief, en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar.
De opzeggingsbrief van de verhuurder beëindigt de overeenkomst echter niet, tenzij de huurder daarmee instemt. De huurder heeft zes weken de tijd om kenbaar te maken of hij met de opzegging instemt. Stemt de huurder niet in, of laat hij helemaal niks van zich horen, dan kan de verhuurder vorderen dat de rechter de datum bepaalt waarop de rechter de huurovereenkomst eindigt. De opzegging vormt dus slechts de voorwaarde voor het instellen van de beëindigingsvordering.
De wet geeft geen termijn aan waarbinnen, na opzegging door de verhuurder, de beëindigingsvordering moet worden ingesteld. Ook valt niet uit het stelsel van de wet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd.
Volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2009:BI0070) kan de opzegging van de verhuurder slechts zijn geldigheid verliezen als de verhuurder duidelijk heeft verklaard van deze vordering af te zien. Uit het stilzitten aan de kant van de verhuurder kan niet per definitie ‘afzien’ c.q. afstand van de vordering worden afgeleid. Uit dit arrest volgt dat een huurder van bedrijfsruimte er niet op mag vertrouwen dat de verhuurder na het eindigen van de einddatum van de huurovereenkomst geen beëindigingsvordering meer kan instellen. Deze vordering blijft de huurder dan dus boven het hoofd hangen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag.
