Winkelier? Let goed op de formulering van de bestemming in de huurovereenkomst!

Soms bepaalt de huurovereenkomst dat het assortiment van de winkel uit bepaalde categorieën moet bestaan. Dat laatste was aan de orde in een zaak die werd voorgelegd aan het hof Amsterdam. Partijen verschilden van mening of de winkelier gehouden was om producten uit alle categorieën te verkopen of dat hij zich mocht beperken tot één categorie. Hoe werd dit beoordeeld en wat was de uitkomst?

Bestemming huurovereenkomst

Het gehuurde betrof een souvenirwinkel gelegen in Amsterdam. Na een onderzoek van de gemeente Amsterdam werd een last onder dwangsom opgelegd. Er waren namelijk “psychotrope stoffen” (stoffen die invloed hebben op de geest) aangetroffen in de winkel. Op last van de gemeente had de winkelier de betreffende producten verwijderd.

Wellicht was deze last onder dwangsom de aanleiding voor de verhuurder om het assortiment van de winkel eens onder de loep te nemen. In de huurovereenkomst was de volgende bestemming opgenomen:

“Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte ten behoeven van de verkoop van zelf vervaardigde heren-, dames- en kinderkleding, kant, tafelkleden, souvenirs, gordijnen en gordijnstoffen.”

De verhuurder meende dat de winkelier alleen aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst voldeed, als er producten uit alle categorieën werden verkocht. De winkelier mocht zich niet beperken tot het verkopen van producten die slechts in één categorie vielen, aldus de verhuurder. De winkelier was het daar niet mee eens. Hij betoogde dat hij aan zijn verplichtingen voldeed door het enkel verkopen van souvenirs. Aangezien partijen er niet uitkwamen, startte de verhuurder een procedure. Hij vorderde de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de winkel.

Wettelijke maatstaf

Het hof Amsterdam beoordeelde hoe de formulering van de bestemming moest worden uitgelegd. Hierbij wordt gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en naar hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het is tevens van belang tot welke maatschappelijke kringen de partijen horen en welke rechtskennis van deze partijen kan worden verwacht. Het gaat dus niet enkel om de taalkundige betekenis.

Uitkomst

In het onderhavige geval oordeelde het hof dat de winkelier het assortiment niet mocht beperken tot  één categorie. Dit had te maken met de formulering van het artikel en de plaatsing van het woord “souvenirs”. De verhuurder kreeg dus gelijk. De winkelier betoogde echter nog dat de winkel al sinds 1998 als souvenirwinkel werd geëxploiteerd. Daarom zou het enkel verkopen van souvenirs door de verhuurder stilzwijgend geaccepteerd zijn.

Het hof ging daar niet in mee. Voor zover er namelijk al een stilzwijgend akkoord was, dan had de winkelier zich ook daadwerkelijk uitsluitend moeten richten op het verkopen van souvenirs. Dat was niet het geval. De winkelier verkocht namelijk ook cannabiszaden, oppeppende middelen, geestverruimende middelen en hulpmiddelen om de kwaliteit van drugs (zoals GHB en cocaïne) te testen. Daarnaast werden ook producten verkocht gerelateerd aan roken zoals, waterpijpen, asbakken en aanstekers. Op de producten stonden geen afbeeldingen van (het wapen van) Amsterdam. Het hof oordeelde daarom dat deze producten niet gekwalificeerd konden worden als souvenirs. Het waren producten gerelateerd aan het gebruik van verdovende middelen en dit was in strijd met de bestemming van het gehuurde. Dat deze producten populair zijn onder toeristen, maakte het oordeel van het hof niet anders. Het hof wees de ontbinding van de huurovereenkomst toe en de winkelier moest de winkel binnen veertien dagen ontruimen. De winkelier ging wel nog in cassatie bij de Hoge Raad, maar dit mocht niet baten.

Onduidelijke bestemmingsbepaling? Verduidelijk deze en voorkom ontruiming!

Uit het voorgaande blijkt dat een onduidelijke formulering van de bestemming vervelende gevolgen kan hebben. Let daarom goed op bij het afsluiten van de huurovereenkomst. Ook is het raadzaam om vooruit te denken: bent u bijvoorbeeld een startende winkelier en heeft u plannen om het assortiment verder uit te breiden in de toekomst? Leg deze mogelijkheid dan direct vast. Heeft u dit niet gedaan bij de aanvang van de huurovereenkomst en u twijfelt over de reikwijdte van de bestemming van het gehuurde? Wij adviseren u graag. Uiteraard staan wij in dit soort zaken ook verhuurders bij. Neem gerust contact met ons op.