Column Raymond
Column Raymond

Huurprijsvermindering bij overlast?

Op 23 augustus 2011 heeft het Gerechtshof Den Haag een arrest gewezen (LJN BT1712) over het recht op huurprijsvermindering van een huurder als de verhuurder geen actie onderneemt tegen de door een zoon van een andere huurder veroorzaakte overlast. De huurprijs werd verminderd met 30%.

De procedure

De huurder heeft de verhuurder op de hoogte gesteld van de jarenlange overlast veroorzaakt door de zoon van een andere huurder. De verhuurder onderneemt vrijwel geen actie. De huurder heeft zich daarop tot de kantonrechter gewend en een huurprijsvermindering verzocht. Daarbij heeft de huurder zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een gebrek nu hem niet het woongenot wordt verschaft waarop hij krachtens de huurovereenkomst en de wet recht heeft. De kantonrechter heeft een huurprijsvermindering van 50% toegewezen.

Het Gerechtshof

In hoger beroep wordt door het Gerechtshof geoordeeld dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Door het Gerechtshof wordt niet de overlast aangemerkt als een gebrek, maar wel het stilzitten van de verhuurder. De verhuurder had naar aanleiding van de klachten een onderzoek moeten instellen naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en de ernst van de gestelde overlast om vervolgens maatregelen te treffen. Volgens het Gerechtshof had de verhuurder niet kunnen volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast.

Verhuurder moet actie ondernemen naar aanleiding van concrete klachten

Het Gerechtshof overweegt voorts dat in het geval er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders de verhuurder de verplichting heeft om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling moet wagen. Dat de overlast wordt veroorzaakt door een zoon van een van de huurders doet aan de verantwoordelijkheid van de verhuurder om op te treden niet af. De huurder kan door de verhuurder aangesproken worden op het gedrag van de zoon.

Huurprijsvermindering

Het Gerechtshof oordeelt dat een huurprijsvermindering van 30% evenredig is aan de vermindering van het huurgenot. Daarbij merkt het Gerechtshof nog op dat de grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie is ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de huurder wiens zoon overlast veroorzaakt.