28 september 2023
Wanneer verdeling van de gemeenschappelijke woning aan de orde is (bijvoorbeeld bij echtscheiding of beëindigen van samenwoning), komt het vaak voor dat de ene partij de woning met hypotheek overneemt, en de ander op zoek gaat naar nieuwe woonruimte.
Na een jarenlange constante daling is de hypotheekrente sinds 2022 relatief sterk gestegen. In de regel behoudt de partij die in de woning blijft de oude en doorgaans gunstige(r) hypotheekrente. De vertrekkende partij dient financiering te vinden voor een nieuwe woning, maar wordt op de hypotheekmarkt geconfronteerd met hogere rentestanden. In andere gevallen wordt de woning verkocht, en is onduidelijk wat met de ‘oude’ hypotheekvoorwaarden gebeurt.
Een vraag die ons op dit moment veel wordt gesteld, is welke mogelijkheden en aanspraken partijen in deze situatie hebben.
Welke regelingen partijen zoal kunnen treffen, is mede afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekhouder aan de lening heeft verbonden. Een met regelmaat voorkomende bepaling luidt dat beide partijen voor een (gelijk of ongelijk) deel van de uitstaande schuld, de ‘oude’ rente kunnen voortzetten. Zij moeten dan wel beiden binnen bepaalde termijn ook daadwerkelijk een nieuwe woning kopen, én het onderling eens zijn over wie welk deel van de oude schuld ‘meeneemt’. Worden zij het hierover eens, kunnen zij dus een regeling treffen die zij passend vinden.
Een bepaling die wij ook vaak zien, heeft de strekking dat bij verkoop van de gezamenlijke woning, de partij die als eerste een nieuwe woning koopt, het recht heeft de lage oude rente te behouden. Ook hier kan een termijn verbonden zijn aan de aankoop van de nieuwe woning. De partij die pas later een nieuwe koopwoning vindt, vist dan achter het net.
Indien de woning niet wordt verkocht, maar aan een van partijen wordt toegedeeld, kan het uitgangspunt zijn dat de hypotheeklening (en oude rente) verbonden blijft aan de woning. Dan is ‘slechts’ de vraag of de vertrekkende partij ontslagen kan worden uit hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening. Hij of zij moet dan een nieuwe woning en financiering vinden, tegen ‘nieuwe’ voorwaarden en rentes. De ander behoudt de lagere rente.
In het laatste geval, waarin geen verdeling mogelijk blijkt (omdat de voorwaarden die optie niet bieden, of omdat partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken), komt de vraag op of rechtsgrond bestaat voor compensatie van de vertrekkende partij, voor het verlies van een gunstige rente. Is het verlies van dat voordeel ook daadwerkelijk nadeel? En zo ja, geldt dan niet het uitgangspunt van het aansprakelijkheidsrecht: ieder draagt zijn eigen schade? Met andere woorden, waarom zou de ander opdraaien voor (of in ieder geval delen in) dit nadeel?
Daar komt bij dat de omvang van de ‘schade’ die compensatie behoeft veelal niet vast zal staan. Als de vertrekkende partij nog een nieuwe woning moet kopen, is de rente van diens nieuwe lening immers nog niet bekend. En misschien koopt hij of zij geen nieuwe woning, kan een lening buiten het bankencircuit (bij familie) worden afgesloten tegen lagere rente, of is voldoende spaargeld voorhanden om zonder financiering een woning te kopen. Levert dat dan grond op voor compensatie van de andere partij, die deze voordelen mogelijk niet heeft?
De vaststelling van nadeel en de omvang daarvan aan de kant van de vertrekkende partij, lijken mij dan ook te speculatief van aard. Als gezegd is daarnaast de grondslag voor vergoeding vooralsnog onduidelijk.
Toch kan het resultaat zonder nadere vergoeding onbevredigend zijn. De vertrekkende partij zal in voorkomend geval niet alleen een lening afsluiten tegen hogere rente, maar zal ook worden uitgekocht tegen een marktwaarde, die als gevolg van de hogere rentestanden (vooralsnog) lager uitpakt dan enige tijd geleden – hoewel de marktbewegingen uiteraard niet te voorspellen zijn. De vertrekker lijkt daarmee dubbel te worden gestraft, maar het is zeer de vraag of een oplossing voor deze op zichzelf onevenwichtige uitkomst in de rechtspraak zal worden gegeven.
Heeft u vragen en wilt u juridisch advies? Neem contact op met een van onze specialisten voor gedegen en passend advies over uw positie.
