14 maart 2024
In een eerder artikel schreef ik reeds over de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin werd geoordeeld dat contractuele medehuurders een beroep kunnen doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW.
Dat artikel vindt u hier. Huurders die samen huren maar uit elkaar willen, kunnen op grond van dit artikel een procedure bij de rechtbank starten waarin wordt gevorderd dat de huurrelatie aan één van hen wordt toegewezen. Voor de ander eindigt de huurovereenkomst.
Op 12 april 2023 heeft de rechtbank Den Haag in het verlengde hiervan geoordeeld dat als contractuele medehuurders het eens zijn over wie vertrekt en wie blijft, dat dan van hen niet kan worden verlangd dat zij een procedure starten om een beroep te doen op de scheidingsregel. Een onderlinge afspraak kan onder voorwaarden volstaan. In het navolgende bespreek ik de uitspraak van 12 april 2023, en de gevolgen daarvan voor de positie van de verhuurder.
De uitspraak van 12 april 2023 betrof een stel dat samen een woning huurde; contractuele medehuurders. Ongeveer een jaar na de aanvang van de huurovereenkomst kwam hun affectieve relatie ten einde. Om strafrechtelijke redenen mochten de medehuurders geen contact meer met elkaar hebben, reden waarom één van hen de huurovereenkomst had opgezegd en uit de woning was vertrokken. De andere huurder bleef in de woning wonen.
Na dit vertrek is een huurachterstand ontstaan. De verhuurder betrok beide medehuurders in een procedure, waarin zij vorderde dat de huurders hoofdelijk werden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de lopende huur. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurders op grond van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk waren (gebleven) voor de betaling van de huur. De opzegging door c.q. het vertrek van één van hen maakte dit niet anders. De kantonrechter volgde dit standpunt niet.
De kantonrechter oordeelde dat de contractuele medehuurders op grond van de uitspraak van de Hoge Raad uit 2021 een beroep konden doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW, zodat een rechter op vordering de huurovereenkomst aan één van hen kan toewijzen. De vertrekkende huurder wordt dan ontslagen van diens (betalings)verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Een dergelijke beslissing van de rechter heeft werking jegens de verhuurder, aldus de Hoge Raad.
De vraag die op 12 april 2023 voorlag, was of contractuele medehuurders een dergelijke rechterlijke procedure ook moeten starten, als tussen hen niet ter discussie staat wie vertrekt en wie blijft. Onder verwijzing naar relevante literatuur en rechtspraak oordeelde de kantonrechter als volgt:
‘’4.10 De kantonrechter is – in lijn hiermee – van oordeel dat [gedaagde 02] de huurovereenkomst wat haar betreft kon opzeggen op grond van artikel 7:267 lid 7 BW toen haar relatie met [gedaagde 01] eindigde en zij het gehuurde verliet. [gedaagde 01] en [gedaagde 02] waren het er feitelijk over eens dat [gedaagde 01] in het gehuurde zou blijven en dat [gedaagde 02] vertrok.
Anders dan [ZRI: verhuurder] bepleit, kan van [gedaagde 01] en [gedaagde 02] niet worden verlangd dat zij een rechterlijke procedure starten over de vraag wie in het gehuurde kan blijven, terwijl daarover geen geschil bestaat tussen hen.’’
De kantonrechter achtte een onderlinge overeenstemming tussen de huurders aldus voldoende voor de toepassing van de scheidingsregel. Er is geen grond om van huurders te verlangen dat zij zich tot de rechter wenden, als zij het al eens zijn over de uitkomst van de procedure.
In een eerder artikel schreef ik reeds dat de positie van de verhuurder door de uitspraak van de Hoge Raad uit 2021 in grote mate is ingeperkt. Een verhuurder die bewust een huurovereenkomst met meerdere huurders is aangegaan en dus meerder personen kon aanspreken voor de nakoming van de huur, kan zijn huurder(s) middels een relatief eenvoudige (verstek)procedure verliezen. Hijzelf noch zijn belangen worden daarbij betrokken.
De uitspraak van 12 april 2023 perkt de positie van de verhuurder nog verder in, door te bepalen dat ook de tussenkomst van de rechter niet vereist is voor het doen eindigen van de huurovereenkomst voor één (of meerdere) medehuurders. Huurders kunnen dit onderling simpelweg bepalen; een akkoord tussen de medehuurders, met opzegging van de huur aan de verhuurder door één van hen, volstaat.
Of met deze uitspraak ook daadwerkelijk een nieuwe weg in is geslagen, valt nog te bezien. Er is nog geen uitspraak gedaan in hoger beroep waarin het gerechtshof zich uitlaat over de wijze waarop de scheidingsregel door de kantonrechter is toegepast. Hoe dan ook is de uitspraak interessant voor contractuele medehuurders, en uiterst wetenswaardig voor hun verhuurders.
Op 12 april 2023 is geoordeeld dat van contractuele medehuurders, die uit elkaar willen, niet kan worden gevergd dat zij een procedure starten om een beroep te doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW als tussen hen niet ter discussie staat wie vertrekt en wie blijft. Onder omstandigheden kunnen zij dit zelf bepalen; er is geen instemming van de verhuurder vereist, noch tussenkomst van de rechter.
Heeft u meer vragen over contractuele medehuur of de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW? Neem dan gerust contact met ons op.
