7 juli 2025
U wilt gaan bouwen of verbouwen? Dan volgt direct een aantal vragen: welk soort afspraak voor de aanneming van het werk is voor u het beste? Kiest u voor een vaste aanneemsom, een richtprijs of een contract op basis van gewerkte uren? Zijn er algemene voorwaarden van toepassing en zo ja, welke? Hieronder volgt een handige richtlijn.
Het gaat nog al eens mis. Partijen maken niet altijd voldoende duidelijke afspraken over welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, wat de aanneemprijs is en hoeveel tijd de werkzaamheden vergen.
Dat zijn:
Indien een vaste aanneemsom is overeengekomen, ligt het risico van financiële tegenvallers (in beginsel) bij de aannemer. Er is immers een vaste prijs afgesproken. Voor een opdrachtgever is dit prettig, omdat hij duidelijkheid heeft over de afspraken, met uitzondering van de stelposten voor meer- en/of minderwerk. Stelposten zijn werkzaamheden waarvoor bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst nog geen nauwkeurige prijs bekend is. Een aannemer spreekt in de regel alleen een vaste aanneemsom af als hij de omvang van de werkzaamheden goed kan inschatten; anders kiest hij voor een afspraak met een richtprijs of een overeenkomst op basis van gewerkte uren.
Een richtprijs is een prijs die de aannemer vooraf inschat. Anders dan een vaste aanneemsom wordt er alleen een indicatie gegeven van het vermoedelijke eindbedrag. De uiteindelijke prijs kan hoger of lager uitvallen. In de wet is bepaald dat dit bedrag maximaal 10% hoger mag zijn dan de gegeven richtprijs (artikel 7:752 lid 2 BW). Uitzondering op deze hoofdregel is dat de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen indien de prijs deze 10% dreigt te overstijgen (artikel 7:754 BW). Dan kan de opdrachtgever beslissen om of het uit te voeren werk aan te passen om zo niet de richtprijs te overschrijden, of de meerkosten te accepteren.
Een afspraak op basis van gewerkte uren doet zich met name voor bij situaties waarin de aannemer niet goed kan bepalen wat de omvang is van de werkzaamheden. De prijs bestaat dan uit een vergoeding voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten, vermeerderd met een opslag voor algemene kosten en winst. Het risico van financiële tegenvallers ligt bij een afspraak op basis van gewerkte uren in beginsel bij de opdrachtgever.
Dan is de opdrachtgever op grond van de wet een redelijke prijs verschuldigd aan de opdrachtnemer (artikel 7:752 BW). Bij de vaststelling van deze prijs wordt rekening gehouden met de tarieven die de aannemer hanteert bij het sluiten van overeenkomsten voor andere projecten. De aannemer moet dit wel kunnen aantonen. In de praktijk zorgt een redelijke prijs regelmatig voor discussie, omdat opdrachtgever en aannemer vaak van mening verschillen over de vraag of sprake is van een redelijke prijs.
Tip: als er geen prijs is overeengekomen, spreek altijd vooraf een aantal uitgangspunten af.
Naast het contract is het ook belangrijk om te kijken of er algemene voorwaarden van toepassing zijn. Waarom is dat belangrijk? Algemene voorwaarden regelen standaard een aantal zaken. In geval van een geschil kunnen partijen zich beroepen op zowel het contract als de algemene voorwaarden. Op contracten met een vaste aanneemsom zijn de algemene voorwaarden UAV 2012 (versie 2025) vaak van toepassing. De UAV 2012 is specifiek gericht op contracten met een vaste aanneemsom en bevat bepalingen over de verplichtingen van beide partijen, regels over de oplevering, een algemeen tijdschema, en richtlijnen voor de beslechting van geschillen.
Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op een contract met een vaste aanneemsom of op basis van gewerkte uren. In de AVA worden net als in de UAV 2012 o.a. de verplichtingen van partijen geregeld, meer- en minderwerk, regels over de oplevering en richtlijnen voor de beslechting van geschillen.
Algemene voorwaarden voor Aanneming Zakelijk zijn alleen van toepassing op contracten met een vaste aanneemsom of op basis van regie.
De advocaten van de vastgoed- en huursectie van GMW Advocaten kunnen u helpen bij het opstellen of beoordelen van een afspraak, maar ook wanneer er een geschil ontstaat. Indien u wilt weten welk contract of welke algemene voorwaarden voor u het meest geschikt zijn, neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.
