Koper draait op voor de dwangsom bij illegale splitsing van een woning

De recente uitspraak van de rechtbank Den Haag, sector bestuursrecht, van 25 maart 2026 laat zien dat u als nieuwe nieuwe eigenaar een dwangsom kunt krijgen als de splitsing zonder omgevingsvergunning is uitgevoerd – ook als u daar bij de koop niets van wist.

Casus

Een koper kocht in 2020 een appartement in een pand dat eerder in twee zelfstandige woningen was opgesplitst. Na de overdracht hoorde de koper van de gemeente dat voor deze bouwkundige splitsing geen omgevingsvergunning was verleend. Omdat de koper de illegale situatie in stand liet (de splitsing niet ongedaan maakte), legde de gemeente een dwangsom op. De koper had vertrouwd op de notariële stukken (splitsingsakte en leveringsakte) en de verkoper had haar niet had geïnformeerd over de illegale situatie en lopende handhavingprocedure. De rechtbank Den Haag oordeelde echter dat de dwangsom terecht is opgelegd.

De overwegingen van de bestuursrechter

Voor het bouwkundig splitsen van een woning is in beginsel een omgevingsvergunning vereist (Omgevingswet art. 5.1 lid 2 a).
Het is verboden een illegaal bouwwerk in stand te laten (art. 5.6 Omgevingswet). Een splitsingsakte (VvE) en leveringsakte zijn civielrechtelijke stukken. Ze zeggen niets over de publiekrechtelijke vergunning en ze legaliseren de bouwkundige situatie niet.
Ook nu de vorige eigenaar de illegale splitsing had gerealiseerd, kon de huidige eigenaar worden aangemerkt als overtreder. Hij/zij liet de illegale immers in stand.

Het feit dat de nieuwe eigenaar niet was geïnformeerd door de verkoper en dat er notariële akten zijn, beschermt hem/haar niet tegen handhaving. De informatieplicht van de verkoper is een civielrechtelijke kwestie tussen koper en verkoper; de gemeente staat daar buiten.

Hoe kunt u als koper een dwangsom voorkomen?

U doet er als koper verstandig aan om te controleren of de vergunningen in orde zijn voordat u de koopovereenkomst tekent.

Daarbij is het volgende van belang:

• • Controleer in het vergunningregister van de gemeente of er een onherroepelijke vergunning is voor de bouwkundige splitsing.
  • Zo niet, vraag dan bij de gemeente of er een handhavingsprocedure loopt en wat de stand van zaken is.
  • Kijk in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) na of de registratie en het huisnummer kloppen. Als er maar één huisnummer is geregistreerd, terwijl er twee appartementen zijn, kan dat wijzen op en onvergunde situatie.
  • Vraag bij de verkoper een bouwdossier op met bouwtekeningen, eerdere verbouwingsvergunningen en correspondentie met de gemeente.

Hoe kunt u zich als koper beschermen jegens de verkoper?

Het is van belang  dat er voldoende beschermingsclausules worden opgenomen in de koopovereenkomst, zoals:

• • een garantie van de verkoper dat alle bouwkundige wijzigingen zijn vergund;
  • een vrijwaring van de verkoper jegens koper voor gemeentelijke boetes en dwangsommen, et cetera;
  • een verplichting tot het overleggen van vergunningen en tekeningen;
  • een uitstel van betaling van (een deel van) de koopsom totdat de vergunning/legalisatie van de toestand is bewezen;
  • een ontbindende voorwaarde voor het geval dat er geen vergunning blijkt te zijn en deze ook niet verkregen kan worden, en/of voor het geval de gemeente handhavend zal optreden.

Wordt u als koper geconfronteerd met handhavingsmaatregelen, of vreest u enig risico hiervoor? Neem gerust contact op met ons team Vastgoed & Huur. Wij adviseren u graag, en treden zo nodig voor u op jegens de gemeente en/of verkoper.