20 juli 2026
Als een verhuurder en huurder overeenstemming bereiken over de huur van een pand, dan wordt daarna doorgaans een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. Daarmee is voor de verhuurder en voor de huurder in de toekomst duidelijk welke afspraken tussen hen gelden.
In de overeenkomst staan de belangrijkste afspraken, zoals de huurprijs, de huurtermijn en regels over het gebruik. In de overeenkomst staan vaak ook afspraken over het opzeggen van de huurovereenkomst en worden er algemene (huur)bepalingen van toepassing verklaard. In de praktijk komt het soms voor dat er geen schriftelijke huurovereenkomst wordt opgesteld. Het kan zo zijn dat de verhuurder en de huurder dan alleen mondeling afspraken maken. Is er dan sprake van een (geldige) huurovereenkomst? En welke regels gelden er dan? Het verdient aanbeveling om een huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, maar het is voor het totstandkomen van de huurovereenkomst wettelijk niet vereist. Hieronder vertellen we u graag meer over de mondelinge huurovereenkomst.
Een huurovereenkomst kan mondeling worden overeengekomen. Een huurovereenkomst is namelijk een zogeheten ‘consensuele overeenkomst’. Dit betekent dat een huurovereenkomst tot stand komt als er sprake is van wilsovereenstemming tussen de verhuurder en de huurder. Met andere woorden: als huurder en verhuurder het eens zijn over de belangrijkste aspecten van de huurovereenkomst. We noemen dit ‘de essentialia’. Te denken valt daarbij aan welk pand (gedeeltelijk) wordt verhuurd, welke tegenprestatie hiervoor wordt betaald (lees: de huurprijs) en hoe lang de huur gaat duren. Als partijen overeenstemming bereiken over de essentialia, dan is direct sprake van een (juridisch bindende) huurovereenkomst.
Hoewel dus direct na overeenstemming sprake is van een geldige huurovereenkomst, brengt een mondelinge huurovereenkomst risico’s met zich mee.
Er gelden specifieke regels voor de huur van woonruimten, winkelruimten en kantoorruimten. Bijvoorbeeld op het gebied van (minimale) huurtermijnen, opzeggingsformaliteiten en mogelijke huurbescherming. Onduidelijkheid over de precies gemaakte afspraken, omdat partijen alleen mondeling hebben gesproken, kan voor verschillende problemen zorgen. Om huurders van woonruimte te beschermen is in de Wet goed verhuurderschap bepaald dat de verhuurder van woonruimte zorg moet dragen voor een schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst. Doet hij dat niet? Dan riskeert hij een boete.
Als slechts sprake is van een mondelinge huurovereenkomst, bestaat het risico dat onvoldoende duidelijk is welke (wettelijke) regels op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Voorts is er bij een mondelinge huurovereenkomst het risico dat onduidelijkheid bestaat over de afgesproken huurtermijn of de overeengekomen opzegtermijn. De rechtspraak leert dat een dergelijke onduidelijkheid voor een nare verrassing voor de verhuurder kan zorgen, nu deze in de regel in het voordeel van de huurder wordt uitgelegd.
Een ander risico is gelegen in de meer specifieke onderdelen van de huurovereenkomst. Stel dat partijen het met elkaar eens zijn over de essentialia, maar het niet eens worden over de nadere onderdelen van de huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan de hoogte van de servicekosten of wie verantwoordelijk is voor het verrichten van (kleine) onderhoudswerkzaamheden of reparaties. Als hierover geen duidelijke afspraken zijn gemaakt of als partijen het oneens zijn over wat er is afgesproken, is dat een bron van conflicten. De hoofdregel is dat degene die zich beroept op een feit of recht, zoals de inhoud van een bepaalde afspraak, dit voldoende aannemelijk moet (kunnen) maken. Hij draagt de zogeheten ‘bewijslast’. Het aannemelijk maken van een mondelinge afspraak is uiterst moeilijk, zeker als de andere partij die afspraken weerspreekt. Het risico is dat de (ver)huurder wordt geconfronteerd met afspraken die hij niet wenste.
Om onnodige discussies en voornoemde risico’s te voorkomen, verdient het sterk aanbeveling om mondeling gemaakte afspraken over het (ver)huren van een pand goed vast te leggen in een schriftelijke huurovereenkomst. Daarmee is het voor alle partijen in één oogopslag duidelijk welke afspraken tussen hen gelden. Een mondelinge huurovereenkomst is aldus evenwel net zo rechtsgeldig, maar het bewijzen van de precieze afspraken en termijnen is welhaast onmogelijk. Neem voor meer informatie direct contact met ons op.
