28 maart 2024

Mandeligheid van een gemeenschappelijke muur

Door Zoë Ris

Mandeligheid van een gemeenschappelijke muur is niet zelden een punt van discussie tussen buren: is de schutting tussen twee tuinen gemeenschappelijk eigendom? Zo ja, mag de ene buurman dan (mede) op kosten van de andere buurman onderhoud uitvoeren of de schutting zelfs geheel vervangen?

Voor mandelige zaken gelden specifieke regels. In dit artikel ga ik nader in op de totstandkoming van mandeligheid en de rechten en verantwoordelijkheden van de gemeenschappelijke eigenaren.

Mandeligheid

De wet bepaalt dat een onroerende zaak mandelig is, wanneer deze behoort aan twee of meer perceeleigenaren, en bij notariële akte is vastgelegd dat de zaak een gemeenschappelijk nut dient (artikel 5:60 BW). Men kan denken aan een (scheids)muur tussen twee woningen, een schutting of heg tussen tuinen of een voetpad of brandgang tussen naburige percelen. Mandeligheid kan ontstaan op grond van de wet, of op grond van een rechtshandeling van de betrokken eigenaren.

Mandeligheid op grond van de wet

De wet bepaalt dat een scheidsmuur tussen twee woningen automatisch mandelig is (artikel 5:62 lid 2 BW). Een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg (bijvoorbeeld tussen tuinen) is mandelig als de kadastrale erfgrens onder de muur door loopt (artikel 5:62 lid 1 BW). Is dit laatste niet het geval, dan staat de muur op privé grond en behoort het dus tot het (privé) eigendom van een perceeleigenaar.

Let wel, wanneer een vrijstaande muur, hek of heg lange tijd in afwijking van de kadastrale erfgrens op privé grond staat, kan de erfgrens door verjaring verschuiven. Voor meer informatie over verjaring van een erfgrens, wordt verwezen naar dit artikel.

Mandeligheid op grond van een rechtshandeling

Mandeligheid kan ook ontstaan op grond van een rechtshandeling. Twee of meer eigenaren kunnen bij notariële akte laten vastleggen dat een onroerende zaak gemeenschappelijk is. Men denke aan een voetpad of brandgang aan het einde van aangrenzende percelen. De gemeenschappelijke eigenaren kunnen dan in dezelfde akte afspraken maken over de rechten en verantwoordelijkheden van de gemeenschappelijke eigenaren.

Rechten en verantwoordelijkheden

Wat zegt de wet over de rechten en verantwoordelijkheden van gemeenschappelijke eigenaren? Zij bepaalt onder meer dat alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en reparatie van de mandelige zaak, en dat de kosten daarvan voor gemeenschappelijke rekening komen (artikel 5:65 BW).

Een gemeenschappelijke eigenaar mag daarnaast geen wijzigingen aanbrengen aan de mandelige zaak, zonder toestemming van de andere eigena(a)r(en). Een schutting mag dus niet zonder toestemming van de andere eigena(a)r(en) worden verplaatst of vervangen worden. Een gemeenschappelijke eigenaar mag wel tegen de mandelige zaak aanbouwen of er balken of andere werken op aanbrengen. Voorwaarde is wel dat dit gebeurt tot maximaal de helft van de mandelige zaak, en dat hierdoor geen nadeel wordt toegebracht aan de mandelige zaak en de daaraan reeds verbonden werken (artikel 5:67 lid 1 BW).

Conclusie

Het komt vaak voor dat tussen buren een discussie ontstaat over de mandeligheid van een zaak. Bijvoorbeeld in het geval een buurman een schutting – op eigen kosten – heeft geplaatst, op de erfgrens. Wordt de andere buurman dan mede-eigenaar? Of wanneer de schutting op gezamenlijke kosten wordt geplaatst, maar op het perceel van één van hen. Wie is dan eigenaar?

Meer informatie?

Mandeligheid kan een complex juridisch vraagstuk zijn. Het is van belang dat u weet wat uw rechten en verantwoordelijkheden zijn. Wilt u meer weten over mandeligheid of heeft u een geschil met uw buurman over de juridische gevolgen daarvan? Neem dan contact met mij op.

Zoë Ris

Zoë Ris

Advocaat

Zoë is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

31 juli 2024

Het schriftelijkheidsvereiste bij aankoop van een woning

Wanneer een woning wordt (ver)kocht, dan kan dit mondeling of schriftelijk gebeuren. Als partijen het eens zijn over de zgn. ‘essentialia’ van de koop, zoals de prijs en het object, dan zijn zij in principe aan de koop gebonden. Voor een particuliere koper geldt evenwel een schriftelijkheidsvereiste, dat bepaalt dat de koper pas gebonden is aan de koop als deze schriftelijk is vastgelegd.

Lees meer

Lees meer over

2 mei 2024

Verkrijgende verjaring, erfgrens en bezit te goeder trouw

Met regelmaat behandelen wij geschillen omtrent verkrijging van grond door verjaring.

Lees meer

Lees meer over

28 maart 2024

Mandeligheid van een gemeenschappelijke muur

Mandeligheid van een gemeenschappelijke muur is niet zelden een punt van discussie tussen buren: is de schutting tussen twee tuinen gemeenschappelijk eigendom? Zo ja, mag de ene buurman dan (mede) op kosten van de andere buurman onderhoud uitvoeren of de schutting zelfs geheel vervangen?

Lees meer

Lees meer over

22 februari 2024

Wat is de waarde van gemeenschappelijke grond in de VvE?

Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.

Lees meer

Lees meer over

8 februari 2024

De klachtplicht

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen