8 februari 2024

De klachtplicht

Door Wouter de Veer

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Het is in dat geval van belang dat u op tijd aan de bel trekt. Als u namelijk niet op tijd klaagt, verwerkt u het recht om de wederpartij aan te spreken. Anders gezegd, u eindigt met lege handen als u te laat klaagt. Maar wat is op tijd en wat is te laat?

Achtergrond

De klachtplicht is terug te vinden in de artikelen 6:89 BW en 7:23 BW. Het doel van de bepalingen is om de schuldenaar te beschermen tegen te laat geuite en moeilijk te controleren klachten. Volgens deze artikelen mag de schuldenaar ervan uitgaan dat de schuldeiser snel onderzoekt of de prestatie aan de overeenkomst voldoet. Denk bijvoorbeeld aan de aankoop van een woning. Als de woning gebreken heeft, mag de verkoper ervan uitgaan dat de koper dit snel aan de verkoper mededeelt, zodat de verkoper de kans krijgt om verweer te voeren.

(Aanvang) klachttermijn

De klachttermijn begint te lopen op het moment dat de koper het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken. Als sprake is van een consumentenkoop, heeft de consument in ieder geval op tijd geklaagd als hij dat binnen 2 maanden doet. Als geen sprake is van een consumentenkoop, kan niet met zekerheid worden gesteld wanneer op tijd is geklaagd. De wet schrijft namelijk geen concrete termijn voor.

Om te bepalen of op tijd is geklaagd moeten alle relevante omstandigheden worden meegewogen volgens de Hoge Raad. Met name het eventuele nadeel dat voor de schuldenaar is ontstaan doordat laat is geklaagd is relevant, maar ook de deskundigheid van partijen en de zichtbaarheid van de afwijking spelen bijvoorbeeld een rol.

Een voorbeeld uit de praktijk: 12 jaar na aankoop van de woning wordt geklaagd

Een koper heeft in 2007 een appartement gekocht van een verkoper. In de jaren na 2007 kreeg de koper diverse keren te maken met lekkages. Dat is verholpen met kit, waarna de lekkage weer even weg bleef. De periodes tussen de optredende lekkages werd echter wel steeds korter. Uiteindelijk geeft de koper in 2019 aan een deskundige de opdracht om de situatie te onderzoeken. De verkoper is hierover geïnformeerd. De deskundige concludeert dat de lekkages worden veroorzaakt door gebreken in de constructie van het appartement. De koper verzoekt de verkoper vervolgens om de gebreken op zijn kosten te herstellen. De verkoper heeft daar geen zin in, waarna de koper een procedure start.

Rechtbank

Volgens de rechtbank heeft de koper te laat geklaagd, omdat de (ernst van de) gebreken aanleiding gaven om eerder te klagen. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat de verkoper door het lange wachten is benadeeld in zijn verweer- en verhaalsmogelijkheden. De vorderingen van de koper zijn daarom afgewezen.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

De koper laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Daar valt het kwartje de andere kant op. Volgens het hof ’s-Hertogenbosch is er geen sprake van een schending van de klachtplicht, omdat de koper in 2019, direct toen hij aanleiding had om aan de deugdelijkheid van de constructie te twijfelen, onderzoek heeft laten uitvoeren en dit bij de verkoper heeft gemeld. Pas na het onderzoek werd de koper bekend met de ernstige constructieve gebreken. Pas vanaf dat moment is de klachttermijn gaan lopen volgens het hof. Daarnaast oordeelt het hof dat de verkoper niet in zijn verweer- en verhaalsmogelijkheden is benadeeld.

Conclusie

Hoewel de uitkomst gunstig is voor de koper in deze zaak, brengt het risico van (te) laat klagen aanzienlijke gevolgen met zich mee. Er was namelijk al meerdere keren sprake geweest van lekkage, waardoor het de vraag is of van de koper verwacht had mogen worden dat hij eerder onderzoek had laten doen naar de oorzaak van de lekkage. Met andere woorden: de uitkomst had ook anders kunnen zijn.

Loopt u tegen gebreken aan of wordt u daarvoor aangesproken? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Bronnen

Rechtbank Oost-Brabant 13-04-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1410
Hof ‘s-Hertogenbosch 26-09-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:3086

Wouter de Veer

Wouter de Veer

Advocaat

Wouter is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

22 februari 2024

Wat is de waarde van gemeenschappelijke grond in de VvE?

Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.

Lees meer

8 februari 2024

De klachtplicht

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Lees meer

6 juni 2023

Robotadvocaat

In Amerika is een ‘robot lawyer’ op de markt gebracht. Een app met juridische informatie die het inschakelen van een advocaat overbodig zou maken. ‘Fight corporations’, ‘find hidden money’, ‘beat bureaucracy’. Dat is wat de robot kan en wil. ‘Sue everybody,’ is het dringende advies.

Lees meer