22 februari 2017
Bij faillietverklaring van de huurder stelt de Rechtbank een curator aan. Hij zal nagaan of hij de failliete onderneming kan verkopen (doorstart).
In dat geval zal de curator u mogelijk verzoeken met de koper een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, of akkoord te gaan met overdracht van de oude huurovereenkomst. Is een doorstart niet mogelijk, dan zal de curator de huurovereenkomst opzeggen (art. 39 Faillissementswet). Daarbij geldt een opzegtermijn van drie maanden. Ook u als verhuurder kunt de huurovereenkomst opzeggen, met dezelfde termijn. Gedurende die drie maanden, mag de curator het pand (blijven) gebruiken.
De niet-betaalde huurpenningen van vóór de faillietverklaring, zijn een concurrente vordering in het faillissement. U moet daarvoor achteraan sluiten. Statistisch gezien is er niet meer dan een heel kleine kans dat hiervan een deel betaald zal worden.
De huur vanaf de faillissementsdatum tot aan het einde van de huurovereenkomst is een ‘boedelvordering’. Dit zijn de kosten van het faillissement zelf, die vóór de oude schulden betaald moeten worden. Dus ook voor de schulden aan de Belastingdienst. Nadat hoger gerangschikte boedelschulden, zoals het salaris van de curator en de loonvordering van UWV, zijn betaald, zal ook de huur voldaan moeten worden. Dit zal echter niet in elk faillissement mogelijk zijn.
De failliete huurder is op grond van de huurovereenkomst verplicht het pand bezemschoon op te leveren. Vaak doen curatoren dit ook: als zij de inventaris en voorraden verkopen, zal het pand leeg zijn. Als de failliete boedel niet over voldoende middelen beschikt om het pand bezemschoon te kunnen maken, komen de kosten voor schoonmaken – en evt. sanering –voor rekening van u als verhuurder.
Na beëindiging van de huurovereenkomst, kunt u het pand mogelijk niet meteen aan een ander verhuren, en staat het voor korte of langere tijd leeg. U lijdt hierdoor leegstandsschade. Het ROZ-model van huurovereenkomsten verplicht de huurder ook die leegstandsschade te vergoeden. In 2011 bepaalde de Hoge Raad echter dat die leegstandschade niet verhaald kan worden op een failliete boedel.
Vaak heeft de huurder een bankgarantie gesteld als zekerheid voor nakoming van zijn verplichtingen, inclusief vergoeding van leegstandsschade. In dat geval kunt de bank op de garantie aanspreken, en keert de bank – meestal op eerste verzoek – het bedrag van de garantie uit. Maar de bank kan het bedrag dat zij u voor leegstandsschade vergoedt, niet terughalen uit het faillissement, ook niet door verrekening met een banksaldo of contragarantie van de failliete huurder.
Banken hebben daarom hun standaard bankgarantie aangepast: zij zullen enkel nog uitkeren aan verhuurders als zij zich op de contra-garantie van de huurder mogen verhalen. Dit betekent dat onder de nieuwe huurgaranties, leegstandsschade door faillissement niet meer gedekt is.
Onder de oude tekst van de bankgarantie moeten banken nog wel uitkeren aan u als verhuurder, ook als de bank zich vervolgens niet meer op de contra-garantie kan verhalen. Als u zo’n oude garantie hebt, kunt u dus gewoon leegstandschade claimen bij de bank. Wij helpen u hier graag bij.
