Overlast door huurders

Een huurder mag geen onrechtmatige overlast veroorzaken

Artikel 7:213 BW bepaalt dat de huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen. Dit is een erg ruime formulering, die daardoor weinig handvatten biedt. Gelukkig bevatten de meeste huurovereenkomsten en algemene voorwaarden duidelijke verbods- en gebodsbepalingen. Zo bepaalt het meest recente ROZ-model dat huurders geen hinder of overlast mogen veroorzaken, en ervoor zorgdragen dat bij hen aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.

Het verdient daarnaast de voorkeur om ook specifiekere bepalingen in de huurovereenkomst op te laten nemen. Hierbij kunt u denken aan een verbod op illegale prostitutie, hennepteelt, of bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast kunnen vooraf vastgestelde boetebedragen met maxima worden opgenomen om overlast te beboeten. Wanneer een woning onderdeel vormt van een groter complex of een bijzondere leefomgeving, is het van belang om ook dit in de huurovereenkomst te benoemen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aanvullende leef- en gebruiksregels in een hofjeswoning of seniorencomplex.

Een verhuurder is in beginsel verplicht om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder, temeer als het woongenot van andere huurders in het geding komt. Of overtreding van deze regels kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, is sterk afhankelijk van de duur, aard en ernst van de overtreding.

Overlast door gebruik woning voor werk

De meeste huurovereenkomsten bepalen dat een gehuurde woonruimte enkel gebruikt mag worden als woning. Al voor de coronamaatregelen was het echter niet ongebruikelijk dat een woning tevens werd gebruikt als werkruimte, bijvoorbeeld om op afstand te werken of voor ZZP-werkzaamheden. Volgens vaste rechtspraak is dit in beginsel toegestaan, zolang het gebruik als woning de boventoon voert en het bedrijfsmatig gebruik niet tot gevaarzetting of overlast leidt.

Het hangt dus sterk van de aard van het bedrijf en de mate van overlast af, of er succesvol kan worden opgetreden tegen het deels gebruiken van de woning als werkruimte.

Geluidsoverlast

De meest gehoorde klacht is dat huurders geluidsoverlast veroorzaken. Tegelijkertijd is juist deze vorm van overlast moeilijk te bewijzen en tevens sterk subjectief van aard. Daar komt bij dat rechters er rekening mee houden dat Nederland dichtbevolkt is en dat een bepaalde mate van overlast nu eenmaal inherent hieraan is. Volgens vaste rechtspraak is incidentele overlast zoals bij een feestje of korte verbouwing in de regel niet onaanvaardbaar. Wel dient er rekening te worden gehouden met nachtrust, en zal geluidsoverlast tussen 22:00 ‘s avonds en 08:00 uur ’s ochtends beperkt moeten blijven.

De verhuurder zal moeten bewijzen dat sprake is van onrechtmatige en structurele overlast. Het is daarom van belang om de overlast nauwkeurig te documenteren, en waar mogelijk verschillende getuigenverklaringen te verzamelen. Een andere optie is om een geluidsdeskundige metingen te laten verrichten om na te gaan of sprake is van overtreding van (publiekrechtelijke) geluidsnormen. Let wel, er bestaat geen eenduidig (wettelijk) kader voor geluidsnormen bij burenhinder. Zo werd bij overlast door blaffende honden aansluiting gezocht bij de normen die normaliter zouden gelden bij de exploitatie van een hondenasiel. (Hof Arnhem-Leeuwarden 18 februari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1323.) Het is de vraag of een norm voor het bedrijfsmatig houden van honden zich leent voor de situatie waarin iemand direct naast blaffende honden woont.

Samengevat is het belangrijk om een duidelijk en uitgebreid dossier te overleggen, er zal immers sprake moeten zijn van ernstige en structurele geluidsoverlast voordat een rechter overgaat tot beëindiging van de huurovereenkomst. Rechters wijzen een dergelijke vordering eerder toe indien bewezen wordt dat eerdere verzoeken van de verhuurder om de overlast te stoppen geen of onvoldoende effect hebben gehad.

Drugsoverlast en overlast door bedreigingen en geweld

Rechters zijn een stuk strenger bij overlast door exploitatie van een hennepkwekerij. Het uitganspunt is dat het exploiteren van een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurrechtelijke verplichtingen vormt, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De reden hiervoor is dat een kwekerij leidt tot (brand)gevaar, verhoogd risico op schade, en criminele activiteiten. Het verdient de voorkeur om het proces-verbaal van de politie op te vragen, en tevens in kaart te brengen welke voorraden hennep en de daarmee gepaard gaande inkomsten er gegenereerd zijn.

Voor overlast vanwege geweldsincidenten en bedreigingen geldt dat er sprake zal moeten zijn van een langere periode van structurele overlast. Denk bijvoorbeeld aan scheldpartijen, het niet in bedwang houden van een agressieve hond of bedreigingen.

Rechters zullen altijd rekening houden met de voorgeschiedenis en omstandigheden van het geval.

Overlast door illegale prostitutie

Het is in beginsel niet toegestaan om een woning zonder toestemming van de verhuurder bedrijfsmatig te gebruiken. Dit zal nog eerder het geval zijn indien sprake is van illegale prostitutie vanuit een woonruimte. De gemeente treedt hier hard tegen op, niet alleen vanwege de verminderde leefbaarheid maar ook vanwege het risico op prostitutie onder dwang of zelfs mensenhandel. Prostitutie leidt ook tot overlast bij omwonenden, waardoor rechters een dergelijk vergrijp streng beoordelen. Daarbij wordt tevens het belang van verhuurders bij een zero tolerance-beleid nadrukkelijk meegewogen. (Hof Arnhem-Leeuwarden 6 januari 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:4)

Overlast door afval en verwaarlozing

Een rechter houdt bij de beoordeling van overlast rekening met de leefbaarheid binnen de omgeving van het gehuurde. Afval, achterstallig onderhoud en rondslingerende zaken rondom het gehuurde, leiden tot overlast en een onprettige woonomgeving. Wanneer de hygiëne in het gehuurde dusdanig slecht is dat buren ernstige overlast van muizen en ratten ervaren, is de kans aanzienlijk dat een vordering tot ontruiming wordt toegewezen. In dergelijke gevallen speelt vaak mee dat de ernstige verwaarlozing tot risico’s op het gebied van (brand)veiligheid leidt. (Hof Amsterdam 17 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1579)

Huurbescherming

Huurders genieten veel huurbescherming, en het verliezen van een woning heeft verregaande gevolgen. Een huurovereenkomst kan enkel ontbonden worden indien de tekortkoming dusdanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Rechters zullen de ernst, aard en duur van de tekortkoming meewegen, alsmede de persoonlijke omstandigheden van de betrokkenen.

Voormalig raadsheer van de Hoge Raad mr. F.B. Bakels heeft in 2018 in zijn nieuwe hoedanigheid als rechter bij de rechtbank Amsterdam zogeheten prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. In de kern kwam zijn vraag er onder andere op neer of bij de toetsing aan artikel 6:265 BW extra voorwaarden moeten worden gesteld bij ontbinding van huurovereenkomsten ziend op sociale woningruimte. Met andere woorden: genieten deze groep huurders nog meer huurbescherming? De Hoge Raad oordeelde dat artikel 6:265 BW ook zonder extra voorwaarden voldoende bescherming en ruimte voor maatwerk biedt. Voor alle soorten huurovereenkomsten geldt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Overlast: kort geding of bodemprocedure?

In een procedure zal een rechter beslissen of de huurovereenkomst ontbonden en het gehuurde ontruimd wordt. Dit gebeurt op basis van alle bewijsstukken, feiten en omstandigheden.  Zonder rechterlijk vonnis is het niet mogelijk om het gehuurde te ontruimen. Het voordeel van een bodemprocedure is dat de rechter deskundigen kan inschakelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geluidsdeskundige of tot een descente kan bevelen om de situatie ter plaatse te beoordelen. Het nadeel is dat een procedure vele maanden tot zelfs jaren in beslag neemt, terwijl de overlast mogelijk voortduurt.

Het alternatief is om in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen. Dit kan enkel bij spoedeisende gevallen, waarin men het vonnis van een bodemprocedure niet kan afwachten. Procedures in kort geding duren aanzienlijk korter, waardoor de overlast veel eerder beëindigd kan worden. Het nadeel is dat een voorzieningenrechter geen uitgebreid onderzoek zal verrichten. Ook houdt deze er extra rekening mee dat een ontruiming niet snel teruggedraaid zal worden. Bovendien zal een verhuurder moeten aantonen dat er sprake is van een spoedeisend belang.

Het is dus sterk afhankelijk van de aard en ernst van de overlast, alsmede van het beschikbare bewijs, welke procedure de voorkeur geniet.

Conclusie

Overlast door huurders komt in vele soorten en maten voor. In alle gevallen zal een rechter rekening houden met de voor huurders verregaande gevolgen van ontbinding en ontruiming. Het is dus zaak van meet af aan een uitgebreid en gedocumenteerd dossier bij te houden. Denk hierbij aan de volgende tips:

• Neem expliciete verbodsbepalingen op in de huurovereenkomst, en benoem –indien van toepassing- het bijzondere karakter van het gehuurde;
• Benoem een zero tolerance-beleid in de huurovereenkomst;
• Stel de huurder na overlastmeldingen schriftelijk in gebreke;
• Verzamel getuigenverklaringen of ander bewijs van de overlast zoals een proces-verbaal van de politie of verklaringen van de wijkagent;
• Een deskundigenrapport kan een overtuigend bewijsmiddel vormen om bijvoorbeeld geluids- of stankoverlast aan te tonen;
• Leg tussentijdse afspraken met de huurder inzake de overlast schriftelijk vast. Bijvoorbeeld in een addendum bij de huurovereenkomst of een zogeheten laatste-kans-overeenkomst.

GMW advocaten staat verhuurders bij tijdens het opbouwen van een dossier, het in gebreke stellen van de huurder en de gerechtelijke procedures om de overlast te doen eindigen. Heeft u naar aanleiding van deze weblog vragen? Neem dan direct contact met ons op.