22 maart 2011
Bij de aankoop van een huis wordt niet altijd voldoende aandacht besteed aan eerder uitgevoerde werkzaamheden en verbouwingen in en aan het pand.
Dat kan vervelende situaties opleveren. Bijvoorbeeld als blijkt dat de uitbouw, serre of dakkapel zonder vergunning of in afwijking van een vergunning is gebouwd. Vaak komt dat pas aan het licht als de nieuwe bewoner zelf verbouwplannen heeft of het pand wil splitsen. Onderzoek vóór de aankoop loont, omdat de gemeente tegen de nieuwe eigenaar handhavend kan optreden op grond van alleen het in stand houden van een niet vergunde verbouwing.
Door een wetswijziging, de Wet van 21 september 2006, houdende wijziging van de Woningwet en enkele andere wetten (verbetering naleving, handhaafbaarheid en handhaving bouwregelgeving), kan de gemeente aankloppen bij een nieuwe eigenaar, bijvoorbeeld met bestuursdwang. In de memorie van toelichting van 5 januari 2004 bij deze wet wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het (eventueel) niet voldoen aan bouwregelgeving als (bestuursrechtelijk) manco verbonden blijft met de onroerende zaak en daarmee “zaaksgevolg” krijgt. Dit betekent dat het ontbreken van een (deugdelijke) voldoening aan de nieuwe eigenaar kan worden tegengeworpen.
Voor het handhavingstraject is het aspect van verwijtbaarheid – als nieuwe eigenaar heb je immers niet zelf illegaal verbouwd – niet van belang. Het draait om het in stand houden van de niet vergunde verbouwing. Er zit een groot juridisch verschil tussen illegaal bouwen en het instandhouden. Belangrijk is dat ook oude verbouwingen na jaren nog roet in het eten kunnen gooien. De hoogste bestuursrechter heeft bijvoorbeeld in 2010 (nog) over een verbouwing in 1980 geoordeeld dat het enkele tijdsverloop tussen de oprichting van de bouwwerken (lees: de uitgevoerde verbouwing) en het (eerste) verzoek om handhaving, geen zodanige bijzondere omstandigheid oplevert om van handhaving af te zien. Die uitspraak bevestigt de eerder gewezen jurisprudentie op dit gebied.
Elke actuele eigenaar kan dus ten volle verantwoordelijk én aansprakelijk worden gehouden voor een illegale verbouwing aan zijn pand. Dat betekent ook dat personen die voor 1 april 2007 eigenaar werden van een bouwwerk dat toen al niet voldeed aan de eisen voor bestaande bouw, toch met een last onder dwangsom op het niet voldoen aan de eisen aangesproken kunnen worden. De Woningwet van voor 1 april 2007 kende voor de naleving van de eisen voor bestaande bouw een uitermate complex aanschrijfinstrumentarium. Het was de wil van de wetgever om de eigen verantwoordelijkheid van eigenaren voor de naleving van die eisen aan te scherpen. Niet bij iedere verkoper en koper is dat risico voldoende bekend. De vragenlijsten die makelaars veelal hanteren zijn er deels op ingericht, maar bieden vaak onvoldoende duidelijkheid. Het is van wezenlijk belang om (meer) gedegen onderzoek te doen naar eerdere verbouwingen.
Heeft u een vraag, neem dan gerust contact met mij op.
