22 maart 2011

De aankoop van een huis en oude verbouwingen

Door Raymond de Mooij

Bij de aankoop van een huis wordt niet altijd voldoende aandacht besteed aan eerder uitgevoerde werkzaamheden en verbouwingen in en aan het pand.

Dat kan vervelende situaties opleveren. Bijvoorbeeld als blijkt dat de uitbouw, serre of dakkapel zonder vergunning of in afwijking van een vergunning is gebouwd. Vaak komt dat pas aan het licht als de nieuwe bewoner zelf verbouwplannen heeft of het pand wil splitsen. Onderzoek vóór de aankoop loont, omdat de gemeente tegen de nieuwe eigenaar handhavend kan optreden op grond van alleen het in stand houden van een niet vergunde verbouwing.

Nieuwe eigenaar, kijk uit!

Door een wetswijziging, de Wet van 21 september 2006, houdende wijziging van de Woningwet en enkele andere wetten (verbetering naleving, handhaafbaarheid en handhaving bouwregelgeving), kan de gemeente aankloppen bij een nieuwe eigenaar, bijvoorbeeld met bestuursdwang. In de memorie van toelichting van 5 januari 2004  bij deze wet wordt uitdrukkelijk aangegeven dat het (eventueel) niet voldoen aan bouwregelgeving als (bestuursrechtelijk) manco verbonden blijft met de onroerende zaak en daarmee “zaaksgevolg” krijgt. Dit betekent dat het ontbreken van een (deugdelijke) voldoening aan de nieuwe eigenaar kan worden tegengeworpen.

Verwijtbaarheid speelt geen rol

Voor het handhavingstraject is het aspect van verwijtbaarheid – als nieuwe eigenaar heb je immers niet zelf illegaal verbouwd – niet van belang. Het draait om het in stand houden van de niet vergunde verbouwing. Er zit een groot juridisch verschil tussen illegaal bouwen en het instandhouden. Belangrijk is dat ook oude verbouwingen na jaren nog roet in het eten kunnen gooien. De hoogste bestuursrechter heeft bijvoorbeeld in 2010 (nog) over een verbouwing in 1980 geoordeeld dat het enkele tijdsverloop tussen de oprichting van de bouwwerken (lees: de uitgevoerde verbouwing) en het (eerste) verzoek om handhaving, geen zodanige bijzondere omstandigheid oplevert om van handhaving af te zien. Die uitspraak bevestigt de eerder gewezen jurisprudentie op dit gebied.

Onbekend risico bij koop/verkoop

Elke actuele eigenaar kan dus ten volle verantwoordelijk én aansprakelijk worden gehouden voor een illegale verbouwing aan zijn pand. Dat betekent ook dat personen die voor 1 april 2007 eigenaar werden van een bouwwerk dat toen al niet voldeed aan de eisen voor bestaande bouw, toch met een last onder dwangsom op het niet voldoen aan de eisen aangesproken kunnen worden. De Woningwet van voor 1 april 2007 kende voor de naleving van de eisen voor bestaande bouw een uitermate complex aanschrijfinstrumentarium. Het was de wil van de wetgever om de eigen verantwoordelijkheid van eigenaren voor de naleving van die eisen aan te scherpen. Niet bij iedere verkoper en koper is dat risico voldoende bekend. De vragenlijsten die makelaars veelal hanteren zijn er deels op ingericht, maar bieden vaak onvoldoende duidelijkheid. Het is van wezenlijk belang om (meer) gedegen onderzoek te doen naar eerdere verbouwingen.

 

Heeft u een vraag, neem dan gerust contact met mij op.

 

Raymond de Mooij

Raymond de Mooij

Advocaat/partner

‘Met het juiste perspectief heeft elk probleem een oplossing’

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

19 maart 2025

Have you ever seen the rain?

Non-conformiteit, verborgen gebreken en lekkages

Lees meer

Lees meer over

11 maart 2025

De wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een woning

De aankoop van een woning is voor veel mensen (een van) de grootste financiële beslissing(en) die zij in hun leven zullen maken. Er komt veel bij kijken en niet iedereen heeft voldoende tijd en gelegenheid om zich te laten inlichten over de voorgenomen aankoop.

Lees meer

Lees meer over

28 januari 2025

Eerlijke grondverkoop door gemeente: Didam II verduidelijkt de spelregels

In november 2024 bracht de Hoge Raad meer duidelijkheid over de verkoop van schaarse grond door overheden. Wat betekent dit voor gemeenten en marktpartijen?

Lees meer

Lees meer over

12 december 2024

Buurman, wat doet u nu?

Een eigenaar of gebruiker van een onroerende zaak kan onder omstandigheden gehouden zijn om een ander tijdelijk gebruik te laten maken van zijn woning of perceel, indien dit noodzakelijk is voor het uitvoeren van werkzaamheden ten behoeve van de onroerende zaak van de ander.

Lees meer

Lees meer over

31 juli 2024

Het schriftelijkheidsvereiste bij aankoop van een woning

Wanneer een woning wordt (ver)kocht, dan kan dit mondeling of schriftelijk gebeuren. Als partijen het eens zijn over de zgn. ‘essentialia’ van de koop, zoals de prijs en het object, dan zijn zij in principe aan de koop gebonden. Voor een particuliere koper geldt evenwel een schriftelijkheidsvereiste, dat bepaalt dat de koper pas gebonden is aan de koop als deze schriftelijk is vastgelegd.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen