3 januari 2023
Wanneer een huurovereenkomst van een woning eindigt, dan moet de huurder de woning ontruimen. Hij heeft dan geen recht meer om in de woning te blijven.
Vaak zal de huurder de woning vrijwillig verlaten. Bijvoorbeeld wanneer de huurovereenkomst eindigt na afloop van de overeengekomen huurperiode (bepaalde tijd) of nadat partijen allebei met de beëindiging hebben ingestemd (wederzijds goedvinden). Het kan echter ook zo zijn dat de huurder de woning weigert te verlaten. De verhuurder staat dan voor een lastig pakket. Hij zal zich tot de rechter moeten wenden met de eis om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder te veroordelen tot ontruiming. In het navolgende bespreek ik twee mogelijkheden voor de beëindiging van de huurovereenkomst en de daarop volgende ontruiming.
De eerste mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen, is wanneer de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd maar de huurder hiermee niet instemt. De wet bepaalt dat de verhuurder een huurovereenkomst op een zestal gronden kan opzeggen. Bijvoorbeeld wanneer de huurder zich niet als goed huurder gedraagt, omdat hij de woning illegaal onderverhuurt. Of wanneer de verhuurder de woning zo dringend zelf nodig heeft, dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van hem kan worden gevergd.
Hij dient de opzegging per aangetekende brief aan de huurder te versturen. In deze brief moet hij aangeven op welke grond hij de huurovereenkomst opzegt en tegen welke datum hij dit doet. De verhuurder moet zich daarbij houden aan een opzegtermijn van minimaal drie tot zes maanden (afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst). De huurder heeft vervolgens zes weken de tijd om in te stemmen met de opzegging. Doet de huurder dit niet, dan moet de verhuurder naar de rechter om de huurovereenkomst te doen beëindigen. De rechter zal toetsen of de verhuurder de huurovereenkomst op de juiste wijze en op de goede grond(en) heeft opgezegd. Is dat het geval, dan zal de rechter de datum bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt en de huurder de woning moet ontruimen.
Een andere mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen is ontbinding. De verhuurder kan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, indien de huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst of wet niet is nagekomen. Zo kan de verhuurder ontbinding vorderen wanneer de huurder (minimaal drie maanden) de huur niet heeft betaald.
Een verhuurder dient in beginsel naar de rechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Hij kan dit niet zelfstandig. De rechter zal de ontbinding slechts toewijzen, indien de huurder zodanig ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Hij ontbindt een huurovereenkomst dus niet zomaar. De rechter heeft daarbij ook de bevoegdheid om de huurder een ‘terme de graçe’ te bieden; een (aller)laatste kans om binnen een bepaalde termijn zijn verplichtingen alsnog na te komen. Komt de huurder zijn verplichtingen binnen die termijn na, dan wordt de ontbinding voorkomen en duurt de huurovereenkomst voort. Doet de huurder dit niet, dan treedt de ontbinding in en moet de huurder de woning ontruimen.
Voornoemde procedures tot beëindiging van een huurovereenkomst kunnen lang duren. Soms wil de verhuurder de uitkomst van een dergelijke (bodem)procedure niet kan afwachten. Bijvoorbeeld wanneer de huurder ernstige en voortdurende overlast veroorzaakt.
De verhuurder kan in dat geval een kort geding procedure starten waarin hij, voortuitlopend op deze bodemprocedure tot beëindiging van de huurovereenkomst, alvast ontruiming van de woning vordert. Een vordering tot ontruiming in kort geding wordt door de rechter echter slechts gehonoreerd als hij het waarschijnlijk acht dat de rechter in een latere bodemprocedure de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal toewijzen. Bovendien is vereist dat de verhuurder een spoedeisend belang bij de ontruiming heeft, waardoor een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het is aan de verhuurder om dit aannemelijk te maken. Als de verhuurder hierin slaagt, dan kan hij de woning al laten ontruimen nog voordat de huurovereenkomst is beëindigd.
De uitspraak waarin de rechter bepaalt dat de huurder de woning moet ontruimen wordt een ontruimingsvonnis genoemd. Met dit ontruimingsvonnis kan de verhuurder de woning door een deurwaarder laten ontruimen. De deurwaarder zal op zijn verzoek het ontruimingsvonnis aan de huurder laten betekenen. Dit houdt in dat de deurwaarder de huurder het vonnis overhandigt en hem nog een laatste kans geeft de woning vrijwillig te ontruimen. Hij zegt de ontruiming aan. Ontruimt de huurder de woning niet vrijwillig binnen de gestelde termijn, dan kan de deurwaarder tot ontruiming overgaan. De kosten voor de ontruiming zullen op de huurder worden verhaald.
Wilt u meer weten over een ontruiming van een woning of beëindiging van een huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met mij of met een van de andere specialisten van GMW advocaten.
