11 maart 2025
De aankoop van een woning is voor veel mensen (een van) de grootste financiële beslissing(en) die zij in hun leven zullen maken. Er komt veel bij kijken en niet iedereen heeft voldoende tijd en gelegenheid om zich te laten inlichten over de voorgenomen aankoop.
Om particuliere kopers te beschermen tegen ondoordachte aankopen, behelst de wet een bedenktermijn waarbinnen de koper nog onder de koop uit kan. In dit artikel wordt nader ingegaan op de wettelijke bedenktermijn en onder welke voorwaarden deze kan worden ingeroepen.
De wettelijke bedenktermijn is geregeld in artikel 7:2 lid 2 BW. Het artikel bepaalt dat particuliere kopers, die niet handelen vanuit hun beroep of bedrijf (consumenten), bij de aankoop van een woning het recht hebben op een bedenktermijn van drie dagen. De bedenktermijn is bedoeld om kopers in de gelegenheid te stellen om een deskundige in te schakelen en om overhaaste beslissingen te herstellen. De koper kan gedurende de bedenktermijn zonder opgave van redenen afzien van de koop, zonder dat dit (financiële) gevolgen heeft. Hiermee wordt een koper die spijt heeft van de koop, ontdekt dat hij de financiering toch niet rond zal krijgen of bijvoorbeeld vanwege (persoonlijke) omstandigheden van de koop wil afzien, een uitweg geboden.
De wettelijke bedenktermijn is als gezegd bedoeld voor particuliere kopers, die niet handelen vanuit hun beroep of bedrijf. Voor verkopers en professionele kopers geldt de bedenktermijn niet. Zij worden geacht voldoende gelegenheid te hebben gehad om zich in te (laten) lichten over de voorgenomen koop. Het moet daarnaast gaan om de aankoop van een woning of (vakantie)huis. Wanneer een particuliere koper een woning koopt als investering of voor verhuur, dan geldt artikel 7:2 lid 2 BW niet.
De bedenktermijn duurt drie dagen. Partijen kunnen een langere bedenktermijn overeenkomen, maar geen kortere termijn. De termijn vangt aan om 00:00 uur op de dag na de dag waarop de koper een (kopie van) de door de verkoper én de koper ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. De koper heeft dan tot 23:59 uur drie dagen later om de koop te ontbinden.
Voorbeeld: als de koopovereenkomst op maandag door beide partijen is ondertekend en de ondertekende koopovereenkomst op dinsdag aan de koper wordt overhandigd, dan begint de bedenktermijn om 00:00 uur op woensdag. De termijn loopt af op vrijdag om 23:59 uur.
Het kan voorkomen dat de laatste dag van de bedenktermijn op een zaterdag, zondag of feestdag valt. De Algemene Termijnenwet schrijft voor dat in dat geval de termijn automatisch wordt verlengd tot de eerstvolgende (werk)dag (artikel 1 ATW). Kopers worden hierdoor niet benadeeld door het feit dat zij op een niet-werkdag hun beslissing moeten nemen en de verkoper hiervan op de hoogte moeten stellen.
Voorbeeld: als de ondertekende koopovereenkomst op woensdag aan de koper wordt overhandigd, dan zou de bedenktermijn op donderdag om 00:00 uur aanvangen en op zaterdag om 23:59 uur aflopen. Omdat de bedenktermijn afloopt op een zaterdag, wordt de bedenktermijn verlengd tot maandag 23:59 uur.
De Algemene Termijnenwet schrijft daarnaast voor dat minimaal twee van de drie dagen géén zaterdag, zondag of feestdag mogen zijn (artikel 2 ATW). Als dat wel het geval is, dan wordt de bedenktermijn verlengd.
Voorbeeld: als de ondertekende koopovereenkomst op vrijdag aan de koper wordt overhandigd, dan zou de bedenktermijn op zaterdag om 00:00 uur aanvangen en op maandag om 23:59 uur aflopen. Omdat de bedenktermijn maar één werkdag omvat, wordt de bedenktermijn verlengd tot dinsdag 23:59 uur.
Binnen de bedenktermijn kan de koper de koop ontbinden. De ontbinding is vormvrij en hoeft dus in beginsel niet schriftelijk te geschieden. De meeste koopovereenkomsten schrijven echter voor dat de ontbindingsverklaring schriftelijk aan de verkoper moet worden gedaan. Ook is het raadzaam om de verklaring schriftelijk te doen, om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de vraag of de bedenktermijn tijdig is ingeroepen. De verklaring moet de verkoper binnen de bedenktermijn hebben bereikt. De koper mag op dat moment nog geen uitvoering aan de koopovereenkomst hebben gegeven.
Als de koper de bedenktijd niet of niet tijdig inroept, dan wordt de koop definitief. De koper kan dan alleen onder de koop uit als er ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen, zoals een financieringsvoorbehoud of voorbehoud van bouwkundige keuring. Voor meer informatie over contractuele voorbehouden wordt verwezen naar dit artikel.
Indien de koper de bedenktermijn inroept en binnen zes maanden met dezelfde verkoper ter zake van dezelfde woning opnieuw een koopovereenkomst aangaat, dan heeft de koper voor die tweede koop geen recht op een bedenktermijn.
De wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een woning is een belangrijke bescherming voor particuliere kopers. Het biedt hen de kans om de koop te heroverwegen en voorkomt impulsieve aankopen. Het is essentieel dat kopers zich bewust zijn van hun rechten en plichten met betrekking tot deze bedenktijd, evenals van de voorwaarden waaronder zij deze kunnen inroepen. Door goed geïnformeerd te zijn, kunnen kopers weloverwogen beslissingen nemen en hun belangen beschermen tijdens de aankoop.
Bent u koper en wenst u advies over het inroepen van de bedenktermijn? Neem dan contact met ons op.
