9 februari 2023

Een afwijzend VvE besluit voor een aan-, uit- of opbouw: wat kan de appartementseigenaar doen?

Door Zoë Ris

Wanneer een appartementseigenaar zijn appartement wil uitbreiden met een aan-, uit- of opbouw, dan heeft hij daarvoor bijna altijd de toestemming van de VvE nodig.

De meeste Modelreglementen bepalen dit voor bouwplannen die het architectonische uiterlijk, de constructie van het gebouw en/ of de onderlinge verhoudingen tussen de appartementseigenaren wijzigen. Maar wat te doen bij een afwijzend VvE besluit? Moet de appartementseigenaar zijn bouwplannen dan zomaar laten varen? Niet altijd. Hij kan een procedure starten bij de rechtbank, waarin hij de rechter verzoekt het afwijzende VvE besluit te vernietigen en vervangende toestemming voor de bouwplannen te verlenen. In het navolgende bespreek ik enkele aspecten van een dergelijke (verzoekschrift)procedure.

Vernietiging besluit

Een appartementseigenaar die te maken krijgt met een afwijzend VvE besluit, kan binnen één maand een procedure starten bij de rechtbank tot vernietiging van het desbetreffende besluit. Dit is een harde termijn, waarna het besluit onherroepelijk wordt. Het besluit kan op verschillende gronden worden vernietigd, onder andere als er sprake is van a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen ten aanzien van het totstandkomen van besluiten of b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die eigenaren jegens elkaar in acht moeten nemen. Een appartementseigenaar beroept zich vaak op grond b), strijd met de redelijkheid en billijkheid. In dat geval beoordeelt de rechter of het afwijzende VvE besluit op een redelijke wijze tot stand is gekomen en of de VvE, gezien de betrokken belangen, ook in redelijkheid tot het besluit kon komen.

Vervangende machtiging

Als de rechter oordeelt dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen, dan zal hij het besluit vernietigen. De appartementseigenaar is er dan echter nog niet. Hij heeft namelijk nog steeds niet de vereiste toestemming voor de uitvoering van zijn bouwplannen. Een verzoek tot vernietiging gaat daarom vaak gepaard met een verzoek om vervangende machtiging. De rechter beoordeelt daarbij of de VvE een redelijke grond had om haar toestemming voor de bouwplannen te weigeren. Alle omstandigheden van het geval spelen hierbij een rol. De VvE moet in haar verweer de redenen uiteen zetten op grond waarvan zij haar toestemming heeft geweigerd (bijvoorbeeld de negatieve gevolgen voor de privacy van de andere eigenaars, het verlies van zon- of daglicht, of een aantasting van het architectonische uiterlijk van het gebouw). De rechter weegt de bij de bouw betrokken belangen tegen elkaar af.

Indien de rechter oordeelt dat de VvE geen redelijke grond had om haar toestemming te weigeren, dan zal de rechter een vervangende machtiging voor de bouwplannen verlenen. De appartementseigenaar kan zijn bouwplannen dan alsnog uitvoeren, ook al heeft hij geen toestemming van zijn eigen VvE. De toestemming van de rechter treedt in de plaats van de toestemming van de VvE.

Procesvolmacht VvE

Wanneer een VvE door één van haar leden in een verzoekschriftprocedure wordt betrokken, dan wordt vaak de vraag gesteld wie bevoegd is om namens de VvE het verweer te voeren en of diegene hiervoor een advocaat mag inschakelen. Het antwoord op deze vraag is terug te vinden in de Modelreglementen. Deze bepalen dat het bestuur het orgaan is dat de VvE vertegenwoordigt. Het bestuur is verplicht om namens de VvE verweer te voeren en is bevoegd om daartoe een advocaat inschakelen. Er is geen voorafgaande procesvolmacht (VvE besluit) vereist. De reden hiervoor is dat het voeren van verweer wordt geacht sowieso in het belang van de VvE te zijn.

Let wel, dit is anders als de VvE zelf een procedure start. Bijvoorbeeld als de appartementseigenaar zijn bouwplannen al is gestart zonder toestemming van de VvE. In dat geval heeft het bestuur wel een procesvolmacht van de VvE nodig; een besluit waarmee de VvE het bestuur een volmacht verleent voor het starten van de procedure en voor het inschakelen van een advocaat.

Bestuursrecht

Naast de perikelen rondom het verkrijgen van de toestemming van de VvE (of de kantonrechter), is vaak ook de bestuursrechtelijke toestemming van de gemeente een heikel punt voor de bouwende appartementseigenaar. Voor de bouw van een aan-, uit- of opbouw is immers bijna altijd een omgevingsvergunning vereist. Hoewel de twee ‘toestemmingen’ los staan van elkaar, kan het ontbreken van de één gevolg hebben voor het verkrijgen van de ander. Zo bleek onlangs uit een uitspraak van de Rb. Noord-Holland, d.d. 7 juni 2022.

De uitspraak betrof een appartementseigenaar die een omgevingsvergunning aanvroeg voor verschillende bouwwerkzaamheden in zijn appartement. De VvE had haar toestemming geweigerd, maar de gemeente verleende de omgevingsvergunning wel. In een verzoekschriftprocedure oordeelde de kantonrechter dat het afwijzende besluit van de VvE niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en liet het besluit in stand. De VvE is vervolgens in bezwaar en in beroep gegaan tegen de verleende omgevingsvergunning. Hoewel haar bezwaar werd afgewezen, kreeg de VvE in de beroepsprocedure gelijk. De bestuursrechter oordeelde dat de bouwplannen van de appartementseigenaar onmogelijk konden worden verwezenlijkt, nu de VvE haar toestemming (volgens de kantonrechter in redelijkheid) niet had verleend. De appartementseigenaar had daarom geen belang bij de aangevraagde vergunning, waardoor de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend. De bestuursrechter trok de verleende vergunning in.

Conclusie

Een appartementseigenaar die een aan-, uit- of opbouw wil bouwen, doet er verstandig aan om eerst de toestemming van de VvE te bewerkstelligen voordat hij een aanvraag doet bij de gemeente voor een vergunningsaanvraag. Het ontbreken van de toestemming van de VvE kan immers leiden tot afwijzing van de aanvraag. Als de appartementseigenaar geen toestemming krijgt van de VvE, dan staat het hem vrij om de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken. Verkrijgt hij deze toestemming ook niet, dan kan een eventueel reeds verleende vergunning weer worden ingetrokken.

Meer informatie over ?

Wilt u meer weten over een procedure tot vernietiging van een VvE besluit? Over vervangende machtiging of de positie van de VvE in een dergelijke procedure? Neem dan gerust contact op met mij of met een van de andere specialisten van GMW advocaten.

 

Zoë Ris

Zoë Ris

Advocaat

Zoë is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

22 februari 2024

Wat is de waarde van gemeenschappelijke grond in de VvE?

Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.

Lees meer

8 februari 2024

De klachtplicht

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Lees meer

6 juni 2023

Robotadvocaat

In Amerika is een ‘robot lawyer’ op de markt gebracht. Een app met juridische informatie die het inschakelen van een advocaat overbodig zou maken. ‘Fight corporations’, ‘find hidden money’, ‘beat bureaucracy’. Dat is wat de robot kan en wil. ‘Sue everybody,’ is het dringende advies.

Lees meer