27 mei 2015

Een vernietigbaar besluit

Door Gilyan Parker

De doelstelling van een Vereniging van Eigenaars (VvE) is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren. Bij besluitvorming over het gemeenschappelijk eigendom dient de vergadering alle betrokken belangen mee te wegen.

Als bepaalde belangen onvoldoende worden gerespecteerd, dan kan een dergelijk besluit vernietigbaar zijn (artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 1 BW). Tot dit oordeel kwam de Rechtbank Rotterdam over het plaatsen van een biljarttafel in het gemeenschappelijke atrium.

Plannen voorstellen aan de VvE

Tijdens de nieuwjaarsreceptie van de VvE is door een lid het voorstel gedaan om in het grote, hoge en lege atrium een door de appartementseigenaar ter beschikking te stellen biljarttafel te plaatsen. Het bestuur is tijdens de receptie met directe plaatsing mondeling akkoord gegaan onder de voorwaarde dat aan de bewoners toestemming zou worden gevraagd bij de eerste VvE vergadering. De plaatsing van de biljarttafel in het atrium zorgde meteen voor bezwaren van eigenaars, in het bijzonder de eigenaars waarvan hun appartementsrecht direct grensde aan het atrium. Kort voor de VvE vergadering bood het bestuur haar excuses aan en gaf toe wat voorbarig te zijn geweest in het geven van toestemming tot plaatsing. Voordat de biljarttafel weggehaald kon worden, vond de VvE vergadering plaats en daar verleende de VvE echter toestemming om de reeds in het atrium geplaatste biljarttafel te laten staan. Eén van de klagers liet het er niet bij zitten en startte een verzoekschriftprocedure, waarin hij de kantonrechter (op grond van artikel 5:130 BW jo. 2:15 lid 1 BW) verzocht o.a. om vernietiging van het besluit tot het verlenen van toestemming en een opdracht aan het bestuur van de VvE om de eigenaar te gelasten de biljarttafel te verwijderen. Ter onderbouwing van zijn verzoek voerde de klager aan dat de VvE ten doel heeft het behartigen van het gemeenschappelijke belang van de eigenaars. De VvE is geen gezelligheidsvereniging en het plaatsen van een biljart draagt niet bij aan het doel, levert gevaar op voor precedentwerking en is in strijd met de brandvoorschriften. De VvE voert aan dat er al vaker gesproken is over de invulling van het atrium. Vóór de plaatsing van het biljart was het atrium een grote, lege en hoge ruimte waar niets mee werd gedaan. Uiteindelijk is met meerderheid van stemmen de toestemming gegeven tot plaatsing van de biljarttafel, die volgens de VvE ook slechts sporadisch wordt gebruikt.

VvE besluit naar redelijkheid en billijkheid?

Aan de rechtbank ligt de vraag of het besluit naar de inhoud in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij moet worden beoordeeld of de vergadering bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. Het belang van de verzoeker bij een atrium zonder biljarttafel is daarin gelegen dat hij geen aantasting van de bestaande ruimte wenst, de precedentwerking die mogelijk uitgaat van het plaatsen van een biljarttafel, en de mogelijke overlast die hij als direct omwonende zal ondervinden. Verder vreest verzoeker dat de waarde van de appartementen zal dalen. Het belang van de VvE bij het plaatsen van een biljarttafel is daarin gelegen dat het atrium een bestemming krijgt – het is nu een grote lege ongebruikte ruimte – en vermaak voor de bewoners. Om de overlast zo veel mogelijk te beperken kan er op bepaalde tijden gebruik worden gemaakt van het biljart. Rekening houdend met deze belangen oordeelt de kantonrechter dat in dit geval de belangen van bewoners van het complex die direct aan of om het atrium wonen onvoldoende zijn gerespecteerd. Hoewel thans slechts één bewoner tegen het besluit opkomt, blijkt uit de stukken dat ook andere bewoners die achter het atrium wonen eerder bezwaar hadden tegen het biljart. Het is volgens de kantonrechter goed voorstelbaar dat het biljart geluidsoverlast kan geven indien meerdere mensen tegelijk gebruik maken van het biljart of mogelijk blijven ‘hangen’ bij het biljart. Tevens is het niet ondenkbaar dat meerdere aanvragen voor het atrium zullen volgen waardoor het atrium wellicht tot een soort gezelschapsruimte zal verworden. De VvE heeft echter aangevoerd dat thans weinig gebruik wordt gemaakt van het biljart. In die constatering ligt tevens het geringe belang van de VvE bij het biljart besloten. Kennelijk bestaat niet veel behoefte aan het biljart. Het biljart lijkt er te zijn gekomen omdat een VvE-lid het biljart heeft gekregen en het ‘misschien wel een goed plan was om die in het atrium te plaatsen’. Er ligt geen weldoordacht plan van het bestuur of bewoners over de bestemming van het atrium aan ten grondslag, waarbij is onderzocht waaraan behoefte bestaat onder de bewoners. Onder deze omstandigheden komt de kantonrechter tot het oordeel dat de VvE in redelijkheid niet tot onderhavig besluit heeft kunnen komen. Het besluit zal derhalve worden vernietigd. De VvE, vertegenwoordigd door haar bestuur, zal voor het verwijderen van het biljart moeten zorgdragen. Het bestuur kan daartoe de eigenaar van het biljart opdracht geven maar de kantonrechter kan de eigenaar van het biljart, via de VvE, daartoe niet gelasten nu hij geen partij is bij de onderhavige procedure. Deze uitspraak bevestigt eens te meer dat iedere VvE zich dient te realiseren dat bij de besluitvorming over de gemeenschappelijke zaken van de VvE alle betrokken belangen meegewogen moeten worden. Gebeurt dit in onvoldoende mate dan ligt vernietiging van het besluit op de loer. Voor het nalezen van de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, verwijs ik naar de bijgevoegde link.

Gilyan Parker

Gerelateerde blogs

22 februari 2024

Wat is de waarde van gemeenschappelijke grond in de VvE?

Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.

Lees meer

8 februari 2024

De klachtplicht

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Lees meer

6 juni 2023

Robotadvocaat

In Amerika is een ‘robot lawyer’ op de markt gebracht. Een app met juridische informatie die het inschakelen van een advocaat overbodig zou maken. ‘Fight corporations’, ‘find hidden money’, ‘beat bureaucracy’. Dat is wat de robot kan en wil. ‘Sue everybody,’ is het dringende advies.

Lees meer