22 september 2020
Het eindigen van de huurovereenkomst leidt in de regel tot gemis van huur en in de ogen van de verhuurder tot schade.
Vaak is er in de huurovereenkomst een schadevergoedingsbeding opgenomen voor de situatie dat een huurovereenkomst vroegtijdig eindigt.
De Hoge Raad heeft hier in het verleden al over geoordeeld. Volgens de Hoge Raad is een opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw. een ‘regelmatige wijze’ van beëindiging van de huurovereenkomst. Daardoor ontstaat jegens de boedel geen recht op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na het verstrijken van de opzegtermijn van (slechts) drie maanden. Dat recht ontstaat óók niet in het geval de schadevergoeding voor leegstand contractueel tussen gefailleerde en de verhuurder is bedongen. De verhuurder kan in het faillissement van zijn huurder dus géén schadevordering indienen wegens de leegstand die ontstaat.
Het feit dat leegstandsschade niet verhaald kan worden op de faillissementsboedel betekent niet, dat een contractueel schadevergoedingsbeding niet wordt geactiveerd. Maar waarom is dat dan nog van belang?
Het komt niet zelden voor dat bij aanvang van de huurovereenkomst door een derde een garantstelling is afgegeven voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien in die huurovereenkomst tevens is voorzien in een verplichting tot vergoeding van leegstandsschade bij (onder meer) beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw, dan kan de verhuurder deze leegstandschade wel ‘gewoon’ claimen bij de garant. De garant zal daar niet gelukkig van worden, want deze kan voor de geclaimde leegstandschade op zijn beurt geen vordering indienen in het faillissement. Vanwege deze rechtspraak dient er rekening mee te worden gehouden dat bijvoorbeeld banken niet meer zullen overgaan tot het stellen van een bankgarantie voor leegstandschade. Een partij die bereid is zich garant te stellen voor verplichtingen uit een huurovereenkomst doet er dus goed aan, om van te voren goed te bekijken of hij zich ook garant stelt voor eventuele leegstandschade en de risico’s daarvan in te calculeren vanwege een gebrek aan regres op de faillissementsboedel van de huurder.
Deze blog is onderdeel van de whitepaper ‘Het faillissement van een zakelijk huurder; Verhuurder vs. Curator’. In deze whitepaper geeft Stephanie de Wit een uiteenzetting van de verschillende onderwerpen, waar een verhuurder van commercieel vastgoed mee te maken kan krijgen indien zijn of haar zakelijke huurder in staat van faillissement wordt verklaard. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan leegstandschade, opleveringsschade, of indeplaatsstelling.
