Het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte

Dit nieuwe model bevat diverse aanpassingen ten opzichte van de versie uit 2017 en is in lijn gebracht met recente wetgeving, zoals de Wet vaste huurcontracten, de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Daarnaast is een aantal artikelen gewijzigd in verband met de huidige discussie omtrent huurprijsverhogingsbedingen en andere oneerlijke bedingen. De belangrijkste wijzigingen vindt u in dit artikel.

Looptijd

Vanwege de Wet vaste huurcontracten is het niet langer toegestaan om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (bij zelfstandige woonruimte maximaal 2 jaar en bij onzelfstandige woonruimte maximaal 5 jaar) aan te gaan. In het nieuwe model resteren slechts twee mogelijkheden: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur, of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder minimumduur. Als gevolg hiervan komt de huurder vanaf het begin van de huurovereenkomst huurbescherming toe en kan de huurovereenkomst door de verhuurder enkel nog worden opgezegd met inachtneming van een wettelijke opzeggingsgrond.

Huurprijssegmenten en huurprijswijziging

Onder de Wet Betaalbare Huur zijn er nu drie huurprijssegmenten: (i) sociale huurwoningen / lager segment, (ii) huurwoningen in het middensegment / middensegment, en (iii) geliberaliseerde huurwoningen / vrije sector. Artikel 5.1 regelt de jaarlijkse huuraanpassing voor sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment, terwijl artikel 5.2 betrekking heeft op de jaarlijkse huuraanpassing voor woningen in de vrije sector. In de jurisprudentie is veel gediscussieerd over de rechtsgeldigheid van dit artikel en daarom heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

In antwoord op deze vragen heeft de Hoge Raad op 29 november 2024 geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding dat bepaalt dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de indexering (CPI) en aanvullend met een opslag van (maximaal) 3% in beginsel niet als oneerlijk wordt beschouwd. De ROZ heeft in haar model nog niet verwerkt dat een dergelijk huurprijsaanpassingsbeding inderdaad niet oneerlijk is. Voor meer informatie verwijs ik naar dit artikel.

Nutsvoorzieningen

De levering van nutsvoorzieningen is voortaan gesplitst in een variant waarbij wel een individuele meter aanwezig is en een variant waarbij geen individuele meter aanwezig is in het gehuurde. In het laatste geval zorgt de verhuurder voor de levering en wordt de afrekening meegenomen in de servicekosten.

Algemene bepalingen

• De winstafdracht is uit artikel 1.1 verwijderd omdat mogelijk sprake was van een oneerlijk beding. De verhuurder kan nog wel terugvallen op de wet om aanspraak te maken op winstafdracht.
• Er is een bepaling opgenomen waardoor de verhuurder het gehuurde periodiek mag inspecteren. Het is niet zeker dat dit artikel standhoudt omdat de verhuurder alleen in specifieke gevallen het gehuurde mag betreden, terwijl de huurder recht heeft op ongestoord huurgenot.
• Aangezien meerdere rechters hebben geoordeeld dat de bepaling over de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk is, is dit artikel verwijderd.

Meer informatie

Conclusie: de wijzigingen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen zijn beperkt. Indien u vragen heeft over de nieuwe modelovereenkomst kunt u uiteraard contact opnemen met een van onze huurrechtspecialisten.