9 december 2025
In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een verhuurder in geval van overlast, de aanpak die hij kan hanteren en de maatregelen die hij kan nemen. Zie ook: vijf handige tips.
Overlast ontstaat wanneer het gedrag of de handelingen van buren het woongenot van anderen ernstig belemmeren. Er moet sprake zijn van “onrechtmatige hinder”, waarbij de overlast het normale leefgenot van een gemiddeld persoon overschrijdt. Overlast kan het woongenot ernstig aantasten. Deze overlast wijkt aanzienlijk af van het gebruikelijke “geven en nemen” dat normaal gesproken tussen buren bestaat.
Volgens artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen. Dit houdt in dat een huurder zich zodanig moet gedragen dat hij of zij geen overlast veroorzaakt voor buren of omwonenden. Deze verplichting vloeit voort uit de wet en wordt doorgaans ook opgenomen in de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen.
De verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de huurwoning geschikt is voor bewoning en dat:
Wanneer een huurder aanhoudende overlast ervaart en de verhuurder, ondanks een uitdrukkelijk verzoek, geen actie onderneemt, kan dit worden aangemerkt als een gebrek volgens artikel 7:204 BW. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen en dient de overlast te beëindigen, op grond van artikel 7:208 BW. De huurder kan, wanneer beide huurders van dezelfde verhuurder huren, juridische stappen ondernemen tegen de verhuurder. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder alsnog actie onderneemt tegen de huurder die de overlast veroorzaakt. Daarnaast kan een huurder ook zelf de overlastveroorzakende partij in rechte betrekken en eisen dat de overlast wordt gestaakt.
Deze tips helpen verhuurders om hun zorgplicht jegens anderen na te komen, hun bewijspositie te versterken en adequaat te reageren op burenoverlast.
Op het moment dat de verhuurder door een huurder wordt aangesproken, is het belangrijk om eerst met de huurder te onderzoeken of er voldoende bewijs is.
Dit bewijs kan onder andere bestaan uit:
Een goed dossier is essentieel voor een eventuele ontruimingsprocedure en het aantonen van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 7:213 BW jo. art. 6:265 BW).
Neem de klachten serieus en verifieer de lezing van alle betrokkenen. Zorg dat zowel de klagende als de overlastgevende huurder hun verhaal kunnen doen. Dit voorkomt dat de rechter een ontbindingsvordering afwijst wegens onvoldoende onderzoek door de verhuurder.
Stuur de overlastgevende huurder een ingebrekestelling. Dat kan eerst nog met een aankondiging dat bij uitblijven van verbetering een gerechtelijke procedure volgt. Een zogenaamde eerste waarschuwing. Een gedragsaanwijzing (vrijwillig of onvrijwillig) kan een effectieve tussenstap zijn en biedt bewijsrechtelijke voordelen in een procedure.
Onderzoek of de huurder al eerder overlast heeft veroorzaakt of is ontruimd uit een andere woning. Dit kan relevant zijn voor de beoordeling van de rechter over de ernst en duur van de overlast.
Indien u advies wilt ontvangen over deze onderwerpen of bijstand nodig heeft in een onderhandeling en/of procedure. Neem contact met ons op. De advocaten van de vastgoed- en huursectie van GMW advocaten kunnen u daarbij helpen.
