9 september 2019

Rioollucht

Door Raymond de Mooij

Deze column is geschreven voor Den Haag Centraal, waarin Raymond de Mooij maandelijks schrijft over wat hij meemaakt in zijn praktijk.

Juliette en Mark Olafsen bezochten in de zomer van 2018 mijn kantoor. “Zes maanden geleden kochten wij in Leidschendam een herenhuis voor een bedrag van 700 duizend euro,” zei Juliette.

De verkoper was architect Alex Kluit. In de overspannen huizenmarkt hadden mijn cliënten haast moeten maken bij de aankoop. Mark: “We moesten eigenlijk tijdens de bezichtiging al een beslissing nemen.” Echter, het jonge stel wilde eerst een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Kluit had aangegeven daar niet op te willen wachten. Vervolgens hadden partijen afgesproken dat het bouwkundig onderzoek dan maar later zou plaatsvinden. Diezelfde middag ondertekenden mijn cliënten het koopcontract.

De bouwkundige die een maand later de woning van mijn cliënten inspecteerde, wees op een defecte riolering. “Eerlijk gezegd was ons tijdens de bezichtiging al opgevallen dat er een rioollucht in het pand hing, maar we dachten dat er misschien net iemand naar de wc was geweest,” vertelde Juliette. De bouwkundige had verder geconstateerd dat de open haard niet functioneerde. Er lagen weliswaar geblakerde stukken hout in de haard, maar de schoorsteen zat dicht en was onbruikbaar.

Mark Olafsen werd tijdens ons gesprek steeds bozer. “Om de riolering te vervangen dient de marmeren vloer in ons huis verwijderd te worden. En er moet een pijp door de schoorsteen geslagen worden. Het hele grapje gaat zomaar 60 duizend euro kosten.” Mijn cliënten wilden procederen, maar ik wees hen op de ouderdomsclausule in het koopcontract. Het artikel bepaalde onder meer dat problemen in verband met de ouderdom van het huis voor rekening van de koper kwamen. Dat gold ook voor het riool. Juliette en Mark besloten de gok toch te wagen en een schadevergoeding van Alex Kluit te vorderen.

Rechter Mr. Eline Kaviaar gaf mij tijdens de zitting als eerste het woord. Ik bepleitte dat een eventueel beroep op de ouderdomsclausule niet gehonoreerd diende te worden, omdat Kluit de boel belazerd had. Hij moest hebben geweten van de problemen met het riool. De advocaat van Kluit was het daar niet mee eens: “Eisers hadden het bouwkundige onderzoek moeten laten uitvoeren vóórdat zij het contract tekenden. Er is verder geen reden om van de ouderdomsclausule af te wijken.” In een later vonnis deelde de rechtbank die mening. Wel werd Kluit veroordeeld om de kosten te vergoeden die samenhingen met de reparatie van de open haard. Het was een schrale troost in een zaak met een luchtje.

Raymond de Mooij

Raymond de Mooij

Advocaat/partner

Raymond de Mooij is één van de grondleggers van GMW advocaten.

Gerelateerde blogs

22 februari 2024

Wat is de waarde van gemeenschappelijke grond in de VvE?

Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.

Lees meer

8 februari 2024

De klachtplicht

Het komt regelmatig voor dat een zaak niet beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen. Na de levering van een pand kan bijvoorbeeld sprake zijn van verborgen gebreken.

Lees meer

6 juni 2023

Robotadvocaat

In Amerika is een ‘robot lawyer’ op de markt gebracht. Een app met juridische informatie die het inschakelen van een advocaat overbodig zou maken. ‘Fight corporations’, ‘find hidden money’, ‘beat bureaucracy’. Dat is wat de robot kan en wil. ‘Sue everybody,’ is het dringende advies.

Lees meer