Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten: een oplossing voor verhuurders en huurders tijdens de coronacrisis

Met de spoedwet “Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten” (hierna: “de Spoedwet”) bewerkstelligt het kabinet dat verhuurder en huurder in het coronatijdperk toch een tijdelijke huurovereenkomst kunnen verlengen zonder verstrekkende gevolgen. De Spoedwet is op 16 april 2020 unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. In deze blog ga ik in op de belangrijkste aandachtspunten bij deze wet.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd, korter dan twee jaar

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016, kan een nieuw soort huurovereenkomst voor woonruimte gesloten worden. Het gaat om een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd, korter dan twee jaar. In het geval van kamerverhuur gaat het om een periode van maximaal vijf jaar.

De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen door de huurder één tot drie maanden voor de einddatum schriftelijk te informeren over de naderende beëindiging. Er is dus géén opzegging of een beroep op de wettelijke opzeggingsgronden vereist. Daar staat tegenover dat de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Als de verhuurder de huurder onjuist, te laat of te vroeg informeert, of indien aansluitend een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder wordt aangegaan, geldt deze huurovereenkomst van rechtswege als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval heeft de huurde vergaande huurbescherming en gelden andere regels met betrekking tot beëindiging. Op basis van de huidige wetgeving, zou een verhuurder indien hij instemt met tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst vanwege de COVID-19-pandemie, direct vastzitten aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en een huurder die maximale huurbescherming geniet. De Spoedwet biedt een oplossing.

Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De Spoedwet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten korter dan twee jaar (reguliere woonruimte)/vijf jaar (kamerverhuur) waarvan de huurperiode in beginsel verstrijkt na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. Op grond van de Spoedwet bestaan er verschillende toepasselijke scenario’s, afhankelijk van het moment van informeren door de verhuurder.

Informeren vóór 12 maart 2020

• Indien de verhuurder de huurder reeds voor 12 maart 2020 heeft ingelicht over de einddatum van de huurovereenkomst, kan de huurovereenkomst enkel verlengd worden indien verhuurder en huurder dit schriftelijk overeenkomen (artikel 5 Spoedwet). Het gaat om een verlenging van één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Indien partijen er niet samen uitkomen, geldt de oorspronkelijke einddatum.

Informeren ná inwerkingtreding Spoedwet

• De verhuurder moet de huurder op de wettelijk voorgeschreven wijze en binnen de toepasselijke één tot drie maanden voor de einddatum informeren over de einddatum van de huurovereenkomst, en dient de huurder daarnaast te informeren over de mogelijkheden van de spoedwet (artikel 6 lid 1 Spoedwet);
• De huurder kan de verhuurder vervolgens binnen uiterlijk één week na dit bericht schriftelijk verzoeken om verlenging van de huurovereenkomst met één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020 (artikel 2 lid 1 jo. lid 2 Spoedwet);
• Indien de huurder geen verzoek aan de verhuurder stuurt, dan is de oorspronkelijke beëindigingsdatum van toepassing;
• De verhuurder heeft na een verzoek om verlenging één week de tijd om dit verzoek te weigeren, maar kan dit enkel op grond van de volgende limitatieve redenen. Indien de verhuurder de woning:

1. verkocht heeft aan een derde en zich verplicht heeft de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen,
2. opnieuw verhuurd heeft en de huurovereenkomst ingaat,
3. zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft,
4. wil renoveren, hetgeen zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen,
5. wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen, op een datum die gelegen is voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging en de verhuurder de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020 (artikel 4 lid 1 Spoedwet).

De verhuurder kan het verzoek van de huurder voor verlenging  tevens weigeren indien de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen;

• Indien de verhuurder een andere reden voor weigering heeft, kan hij de rechter verzoeken een einddatum vast te stellen vóór de door de huurder voorgestelde einddatum (artikel 4 lid 1 Spoedwet);
• Indien de verhuurder het verzoek niet tijdig weigert of geen rechtsgeldig beroep doet op bovenstaande gronden, wordt de huurovereenkomst verlengd met één tot drie maanden (artikel 2 lid 1 Spoedwet), dit leidt in dat geval dus niet van rechtswege tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
• Indien de verhuurder tijdig het verzoek weigert, kan de huurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst te verlengen (artikel 4 lid 2 Spoedwet);
• De huurovereenkomst blijft in dat geval van rechtswege van kracht tot de beslissing van de rechter (artikel 4 lid 4 Spoedwet);
• Tegen het oordeel van de rechter staat geen hoger beroep open (artikel 4 lid 6 Spoedwet);
• De verhuurder kan de huurder verzoeken in te stemmen met verlenging van de huurovereenkomst met één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Indien de huurder dit weigert eindigt de huurovereenkomst op de oorspronkelijke einddatum, wanneer de huurder instemt wordt de huurovereenkomst conform het voorstel verlengd.

Informeren tussen 12 maart 2020 en inwerkingtreding Spoedwet

• Indien de verhuurder de huurder tussen 12 maart 2020 en de datum van inwerkintreding van de Spoedwet heeft geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst, is het bovenstaande van overeenkomstige toepassing;
• Enige uitzondering is dat de huurder in dat geval vanaf het moment van inwerkintreding van de Spoedwet één week de tijd heeft om een verlengingsverzoek te doen (artikel 8 lid 1 Spoedwet).

Algemene aandachtspunten

• Op grond van artikel 7 van de Spoedwet kan besloten worden dat de Spoedwet ook van toepassing is op de periode ná 1 september 2020, ook reeds verlengde huurovereenkomsten kunnen dan nog eenmaal verlengd worden;
• Onderstaand schema is ter verduidelijking bij de Memorie van toelichting opgenomen.

Bron: Kamerstukken II, 2019/20, 35431, nr. 3, p. 6.

Wij wijzen u erop dat vanwege de COVID-19-pandemie slechts een beperkt aantal (urgente) zaken in behandeling wordt genomen door de rechtbanken, tevens wordt er in principe niet vóór 1 juni 2020 ontruimd. Dat betekent dat ook indien een huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd is, het nog maar de vraag is of de woning ontruimd zal kunnen worden. Indien u vragen heeft naar aanleiding van deze weblog, adviseer ik u graag.