8 mei 2019
Het is opvallend hoe vaak er discussie is over de vraag of tussen partijen al dan niet een koopovereenkomst is gesloten.
Het lijkt allemaal zo simpel: je hebt een pand gekocht of je hebt dat niet. Toch leggen wij die vraag namens cliënten vele malen per jaar voor aan de (voorzieningen)rechter.
Er is sprake van koop indien afspraken zijn gemaakt over het leveren van een onroerende zaak tegen betaling van een prijs in geld. Uiteraard moet duidelijk zijn om welke onroerende zaak het gaat. De koopprijs hoeft ten tijde van de overeenkomst echter niet vast te staan. Met name als partijen zich bewust niet hebben bekommerd over de kooprijs. Voldoende is dat de koopprijs bepaalbaar is. Dus als u met uw buurman afspreekt om uw garagebox aan hem te verkopen, dan is er sprake van een rechtsgeldige koop als u beiden de prijs kennelijk niet zo belangrijk vindt. De koopprijs kan dan vervolgens door een deskundige bepaald worden.
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Wat is een aanbod? Een verklaring is een aanbod indien het alle essentiële elementen van de koop bevat. Dus de (locatie, omvang) van de onroerende zaak dient vast te staan, maar ook de koopprijs (met in achtneming van bovengenoemde uitzondering), de staat van onderhoud, de datum van levering en eventuele ontbindende voorwaarden. Een aanbod vervalt als het niet binnen de gestelde termijn aanvaard wordt, of het aanbod vóór acceptatie wordt herroepen.
Let wel: een advertentie waarin een huis te kopen wordt aangeboden tegen een bepaalde prijs is géén aanbod, maar een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
Er is pas sprake van aanvaarding indien de daartoe strekkende verklaring de aanbieder heeft bereikt.
Voor de aankoop van een woning gelden andere regels, tenminste indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In dat geval is er een zogenaamde schriftelijkheidsvereiste: er is pas sprake van een koopovereenkomst indien die op papier staat en partijen hun handtekening onder het bewuste contract hebben gezet. Dus als partijen over alle essentialia (belangrijke elementen) van de koop van een woning mondeling overeenstemming hebben bereikt, is er tóch pas sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst indien alles schriftelijk is vastgelegd.
De koper van een woning heeft nadat hij het koopcontract heeft ondertekend drie dagen bedenktijd. In die periode kan hij de koopovereenkomst ontbinden. Een reden hoeft niet gegeven te worden en de ontbinding is vormvrij. Een telefoontje kan voldoende zijn, indien maar bewezen kan worden dat het bewuste telefoontje heeft plaatsgevonden. De bedenktijd begint te lopen op de dag dat de ondertekende overeenkomst beschikbaar is gesteld aan de koper, en eindigt op de laatste dag van de bedenktijd om 24.00 uur.
Het schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd gelden nadrukkelijk niet voor professionele partijen of bij de koop van bijvoorbeeld een winkelruimte of kantoor. Daar moet in het geval van een conflict dus beoordeeld worden of er sprake is van aanbod en aanvaarding, en er derhalve een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De bewijslast rust in principe op degene die zich beroept op de totstandkoming van de transactie. Een rol speelt dan ondermeer hetgeen partijen over en weer tegen elkaar hebben gezegd, wat er is geschreven en wat er is gemaild. Bewijs kan geleverd worden door middel van stukken/berichten, maar ook door middel van getuigenissen van personen die bij de gesprekken c.q. onderhandelingen aanwezig zijn geweest.
Regelmatig beroepen partijen zich in de discussie op uitlatingen van hun makelaar of de makelaar van de andere partij. Hoofdregel is dat de opdracht aan een makelaar om tot bemiddeling bij (ver)koop over te gaan, geen volmacht impliceert om een koopovereenkomst aan te gaan. Met andere woorden, een makelaar kan zijn opdrachtgever niet binden. Dus als een makelaar meedeelt dat zijn opdrachtgever instemt met een bod, brengt dat niet mee dat de bieder er vanuit mag gaan dat de opdrachtgever inderdaad akkoord is. Dat is alleen anders indien de “schijn van bevoegdheid” van de makelaar is gewekt. Dat betekent in grote lijnen zoveel dat de bieder op grond van gedragingen van zijn wederpartij zelf (dus niet van diens makelaar) mocht aannemen dat de makelaar gemachtigd was om de transactie te sluiten.
Komen partijen onderling niet tot een vergelijk, dan kan de rechter worden ingeschakeld. Meestal gebeurt dat in kort geding. De partij die zich beroept op de totstandkoming van de koopovereenkomst kan nakoming vorderen en eisen dat het vastgoed aan haar/hem geleverd wordt. Of er kan een boete gevorderd worden omdat de wederpartij weigert mee te werken aan levering. Andersom kan ook. Indien de koper weigert af te nemen en te betalen, kan eveneens nakoming of een boete gevorderd worden. Verder kan er in beide gevallen ook vergoeding van schade geëist worden. Dat laatste gebeurt meestal in een zogenaamde bodemprocedure.
Voor nadere informatie of in geval van vragen kan contact opgenomen worden met Raymond de Mooij.
