1 juni 2021
Iets meer dan een jaar geleden schreef ik over de door inmiddels demissionair minister van Binnenlandse Zaken Ollongren aangekondigde maatregelen voor verhuur binnen de vrije sector.
Ollongren heeft woord gehouden, en inmiddels zijn er verschillende wetswijzigingen in werking getreden. Een belangrijke wetswijziging ziet op inperking van huurprijsverhoging, ik licht deze kort toe.
Op 23 maart 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten door de Eerste Kamer aangenomen en op 1 mei 2021 in werking getreden.
De markt voor niet-geliberaliseerde woonruimte (ook wel “sociale huurwoningen” genoemd) wordt al geruime tijd door de overheid gereguleerd, maar de laatste jaren moet ook de vrije sector eraan geloven. Of een woning binnen de vrije sector of de gereguleerde sector valt, hangt af van de kale aanvangshuurprijs. Indien deze hoger is dan de liberalisatiegrens, gaat het om een woning in de vrije sector (in 2021 bedraagt de liberalisatiegrens € 752,33).
Binnen de vrije sector kenden verhuurder en huurder in beginsel grote vrijheid ten aanzien van de huurprijs en de jaarlijkse huurprijsverhoging. Veel huurovereenkomsten bevatten een huurprijsindexatiebeding waaruit volgt dat de huurprijs jaarlijks tenminste wordt verhoogd op basis van de Consumentenprijsindex (CPI), vaak te vermeerderen met een vast percentage. De nieuwe wet bepaalt dat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procent. Dit houdt in dat voor 2021 een toegestane huurverhoging geldt van maximaal 2,4%.
De maximering heeft betrekking op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten. Een indexeringsbeding is nietig voor zover zij tot een hoger percentage leidt dan de inflatie + 1%; in dat geval geldt de huurprijs als verhoogd met het maximale huurprijsverhogingspercentage.
Vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet konden alleen huurders van sociale huurwoningen naar de Huurcommissie stappen indien er een geschil was ontstaan met de verhuurder. De nieuwe wet regelt dat ook de huurder van een geliberaliseerde woning toegang krijgt tot de Huurcommissie, althans voor zover het gaat om een geschil over het maximale huurprijsverhogingspercentage.
De wetgever heeft tevens een van de wettelijke opzeggingsgronden voor huurovereenkomsten ziend op een woning in de vrije sector gewijzigd. De verhuurder kon de huurovereenkomst voorheen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW opzeggen indien een huurder een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst/wijziging van de huurprijs weigerde. Deze opzeggingsgrond geldt nu enkel indien het redelijke aanbod niet ziet op een wijziging van de huurprijs/servicekosten (dit gold eerder ook al voor huurders van sociale huurwoningen).
De wet maakt een uitzondering voor de gevallen waarbij sprake is van renovatie c.q. woningverbetering. Denk hierbij aan verduurzaming van de woning. De huurverhoging mag dan hoger zijn dan het maximale huurprijsverhogingspercentage, maar moet in redelijke verhouding staan tot de door de verhuurder gemaakte investeringskosten. Ook hier geldt dat als de verhuurder en huurder het niet eens worden over de verhoging, ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de gedane veranderingen het geschil aan de Huurcommissie kan voorleggen.
Stijgende huurprijzen in grote steden zijn geen landelijk probleem. In een eerdere blog schreef ik dat Berlijn in 2019 een maatregel invoerde, waardoor de huurprijzen van 1,5 miljoen woningen voor vijf jaar bevroren werden. Voor veel Nederlandse verhuurders was dit een schrikbeeld, en een dergelijke “noodknop” is dan ook niet ingevoerd. Inmiddels heeft het Constitutioneel Hof geoordeeld dat de Duitse maatregel ongrondwettelijk is en de wet nietig verklaard. Sommige verhuurders claimen nu met terugwerkende kracht betaling van de geïndexeerde huurprijs.
De nieuwe wetgeving vormt een nieuwe inperking van de contractsvrijheid. Bovendien is het de vraag of de wet huurders daadwerkelijk zal gaan beschermen tegen hoge huurprijzen. Verhuurders zullen nog meer als voorheen geneigd zijn eerst een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode korter dan twee jaar te sluiten, om te bezien of er hierna een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs gesloten kan worden. Net als bij het (voorspelde) minimale effect van de wijzingen van de overdrachtsbelasting, zou de overheid zich beter kunnen concentreren op het toenemende woningtekort: de oorzaak van de zwakke positie van starters op de woningmarkt.
De nieuwe wet is in werking getreden op 1 mei 2021 en geldt in beginsel voor drie jaar. De wet zal over 2,5 jaar worden geëvalueerd, waarna tot een eventuele verlenging kan worden overgegaan. Indien u wilt weten wat de nieuwe wetgeving voor u betekent, adviseer ik u graag.
