31 juli 2025
Een vraag die wij vaak krijgen: “Mag ik de door mij verhuurde woning binnengaan zonder toestemming van de huurder?” Verhuurders willen graag weten of hun woning goed verzorgd wordt en of een huurder de woning gebruikt volgens de gemaakte afspraken.
Het korte antwoord: “Niet zomaar”. De hoofdregel is dat een verhuurder niet zonder toestemming van de huurder de woning mag betreden. Er zijn echter bepaalde gevallen waarin het betreden van de woning toch toegestaan moet worden. In dit artikel ga ik nader in op de situaties waarin een verhuurder zijn verhuurde woning (niet) mag betreden.
Waarom niet?
Een huurder die in een gehuurde woning woont, heeft recht op het ongestoorde huurgenot. Aangezien het om woonruimte gaat, houdt dit tevens in dat de verhuurder de privacy van een huurder moet respecteren. Het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer is een grondrecht. Artikel 10 en artikel 12 van de Grondwet beschermen de persoonlijke levenssfeer in een woning. In beginsel ligt de keuze tot het toelaten van personen tot een gehuurde woning daarom bij de bewoner daarvan; de huurder. Als een verhuurder zonder toestemming van de huurder de gehuurde woning betreedt, dan kan dit worden gezien als huisvredebreuk. Dit is strafbaar gesteld in artikel 138 van het Wetboek van Strafrecht.
Wanneer wel?
Er zijn echter situaties waarin een verhuurder de gehuurde woning toch mag betreden. Bijvoorbeeld in noodgevallen. Als het gehuurde huis in brand staat, mag de verhuurder naar binnen om te blussen. Er moet echter wel sprake zijn van een noodsituatie waarin niet op toestemming van de huurder gewacht kan worden.
Er zijn ook gevallen waarin een huurder toestemming moet verlenen voor het betreden van de woning, namelijk als de verhuurder een geldige reden heeft om de woning te betreden. Allereerst, indien de verhuurder gebreken wenst te onderzoeken en te verhelpen, dringende werkzaamheden moet verrichten of een renovatie dient uit te voeren. Hij moet zijn bezoek vooraf bij zijn huurder aankondigen, waarna de huurder de toegang tot het gehuurde moet verlenen. Deze verplichting vloeit voort uit artikel 7:220 BW.
Een tweede geval is wanneer een vermoeden van verwaarlozing of woonfraude bestaat. In dat geval kan de verhuurder toegang voor een inspectie verlangen op grond van de norm van goed huurderschap uit artikel 7:213 BW. Een verhuurder moet in deze situaties wel aantonen waarom het vermoeden van verwaarlozing of woonfraude bestaat. Zo oordeelde de Maastrichtse kantonrechter in een zaak over vermeende verwaarlozing dat inspecties niet noodzakelijk waren omdat er geen aanwijzingen waren om verwaarlozing te vermoeden.[1]
Een derde geval waarin een huurder de deur van zijn gehuurde woning moet openen, is bij bezichtigingen ten behoeve van verkoop of, tegen het einde van de huur, nieuwe verhuur (artikel 7:223 BW). Wanneer een verhuurder de woning wil verkopen of opnieuw wil verhuren, mag van een huurder verwacht worden dat hij toegang verleent om de woning te (laten) taxeren en bezichtigen. Dit is een vergaande verplichting voor de huurder, die kan inhouden dat gedurende enige tijd meerdere bezoeken aan het gehuurde plaatsvinden door belangstellenden of hun makelaar(s).[2]
Tot slot dient op grond van het ladderrecht uit artikel 5:56 BW toegang tot de gehuurde woning te worden geboden als dit voor het uitvoeren van werkzaamheden aan een ander pand noodzakelijk is. Deze verplichting rust zowel op de verhuurder als op de huurder.
Geen toegang zonder rechterlijke toestemming
Het feit dat een huurder toegang moet verlenen houdt niet in dat een verhuurder, behalve in noodsituaties, de woning zomaar mag betreden. Laat een huurder de verhuurder ten onrechte niet toe? Dan kan hij tot het verschaffen van toegang veroordeeld worden. De rechter bepaalt in zo’n geval dat de huurder toegang moet verschaffen. Wanneer hij dit ook na veroordeling toch niet doet, dan kan de verhuurder zich met hulp van de deurwaarder toegang tot de woning verschaffen.
Belang bij toegang
Een verhuurder zal altijd aantoonbaar belang moeten hebben bij de gewenste toegang. Wanneer dit ontbreekt, bestaat evenmin een noodzaak voor het betreden. Een voorbeeld hiervan zagen we in een uitspraak van de rechtbank Rotterdam.[3] De huurder gaf in die zaak aan dat hij indien nodig toegang zou verlenen. De verhuurder had daar op het moment van de procedure echter geen reden voor. Heeft de verhuurder geen rechtmatig belang om de woning zonder toestemming te betreden en het daarmee schenden van de privacy van een huurder? Dan bestaat er voor de huurder ook geen verplichting om toegang te verschaffen.
Tips
In de huurovereenkomst moet duidelijk vastgelegd zijn wanneer de verhuurder de woning mag betreden en de huurder toegang moet verlenen. Deze verplichting is vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap. In de ROZ-modelvoorwaarden voor huurovereenkomsten is een artikel opgenomen dat deze afspraken verduidelijkt. Voor het betreden van een woning zonder toestemming is een rechtsgeldige reden vereist. Een verhuurder moet zich hiervan bewust zijn bij een vraag om toegang.
Huurder en verhuurder zijn gebaat bij het tijdig aankondigen van een bezoek. De huurder weet dan wat hij mag verwachten en de verhuurder staat niet voor een dichte deur. Als overleg geen uitkomst biedt, bestaat de mogelijkheid tot het vorderen van toegang.
Weigert uw huurder u ten onrechte de toegang tot een gehuurde woning? Neem dan gerust contact met ons op.
[1] ECLI:NL:RBLIM:2024:1120 r.o. 4.9
